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武汉市房地产市场供需分析 前言：本文以武汉市房地产市场为研究对象，通过对该市房地产市场需求和供应状况加以分析，从而对其房地产市场在宏观调控的前提下，未来5年的发展状况和价格水平做出初步评估，进而对十二五期间该市的房地产市场发展状况作出一定的预测。 正文：武汉市地处京广铁路大动脉与长江黄金水道交汇处，水陆交通便捷，素有“九省通衢”之称。处于中国经济地理核心位置，是全国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮电于一体的重要交通通信枢纽。近来，随着武汉1＋8城市综合圈两型改革试点区域的国家确立，武汉面临着前所未有的发展机遇，2000年以来，武汉市雄厚的经济基础、得天独厚的地理经济省市区位优势、发达的商品流通产业，已连续10年为该市房地产业的持续、稳定发展提供了有力的经济支撑。 根据武汉市2010年国民经济和社会发展统计公报，该市2010年度生产总值5515.76亿元，较上年增长14.7%，年末全市户籍人口836.73万人，增加1.18万人，人口自然增长率1.59%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14.0%。其中，食品支出5367.36元,增长5.0%。人均住房建筑面积31.85平方米，增加0.97平方米。全年农民人均纯收入8294.81元，比上年增长15.8%。人均消费支出5630.98元，增长14.9%。其中，食品支出2329.34元，增长12.7%。人均居住面积48.77平方米，增加1.09平方米。年末城镇基本养老保险参保职工309.58万人，比上年增长5.5%；基本医疗保险参保职工339.60万人，增长9.9%。 2010年度武汉市全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%。其中，商品住宅投资595.55亿元，增长19.5%;房屋施工面积5068.42万平方米。增长12.9%，其中住宅施工面积3811.68万平方米，增长6.4%，新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%，其中住宅新开工面积1931.53万平方米，增长54.8%，房屋竣工面积919.40万平方米，下降2.7%，其中住宅竣工面积733.48万平方米，下降11%。全年商品房销售面积1207.97万平方米，较上年增长11.1%。其中，现房销售面积316.20万平方米，下降10.2%，期房销售面积891.78万平方米，增长21.4%，商品房销售额694.73亿元，增长19.9%，其中现房销售额167.60亿元，下降4.1%，期房销售额527.13亿元，增长30.3%；其中住宅销售面积1091.49万平方米，增长4.8%,住宅销售额606.01亿元，增长11.9%，待售面积310.08万平方米，较上年末增加44.8%，其中住宅待售面积213.62万平方米，较上年末增加55.8%。? 根据以上公报数据可以看出，一方面随着经济发展和收入水平的同步增长，房地产投资有加速上扬的趋势，另一方面，房地产投资增幅明显高于经济发展水平和市场销售的增幅，有一定的超前发展态势，下面就武汉市房地产市场的供需情况加以具体分析： 房地产需求分析 1、消费性需求分析 首先，消费性住房需求是房地产业需求占比最大的部分，也是刚性需求最集中的部分，所谓居者有其屋，是中国人几千年来的愿景。其主要为住宅需求，总体占比为70%左右。住宅项目消费性需求主要分为该市适婚年龄青年成家的住房需求，该市中老年居民的改善性住房需求，城市拆迁人员置业需求，外来人员的安家及改善需求等四类，这类需求与普通商品消费需求相类似，影响因素主要有以上四类人的保有量及年均增长量、收入水平及其增幅、房价及房价走势、国家相关政策等；根据武汉市房交会民调数据显示，影响该市住房需求主要因素和比例如下： 从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。 　　中小户型是市场需求主流 　　在调查中，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24% 　　地理位置是消费者购房的首要选择 　　从购房区域选择