招商之租金水平与主力店规划.pptVIP

购物中心的业态分布： 　 实现混业经营与分区经营并轨 当然，对于商品经营区域的划分，也并不是完全没有限定的。如果是一种完全没有限制的混业经营，将造成购物中心内无序的、混乱的状态。如首层既有卖手机套的，也有卖羊肉粉的，这样的经营形式是绝对不允许的。我们所提倡的混业经营，是一种现代商业管理状态下的混业经营，是一种对经营商品有限的限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制，却在主力店与经营散户之间设定限制。如一楼不允许经营大宗家用电器产品，就是在经营产品大类上设定限制。 购物中心的业态分布： 　 在经营区域的划分上，要灵活调整的就有餐饮行业。传统的购物中心将餐饮行业设定在一个固定的区域内经营，但近年以来，将餐饮行业实行多点多层、休闲餐饮的观点开始得到应用。谢仕平先生认为：“关于餐饮的比重，一个购物中心里不可能没有餐饮，比重是多大，是在一个层里还是分层次。一般来说大的购物中心里是采取集中和分散相结合的方法，可能在一个比较高的地方做美食广场，然后在每一层里有风味餐厅，现在不太喜欢把所有的饮食集中在一个地方，因为一个广场很大，必须每一层都有休闲的地方。这种设置对整个购物中心的人气，对于整个购物中心的人流量带动是很大的。” 现代购物中心的商业业态经营区域划分，主张集中与分散相结合，这就是混业经营与分区经营并轨的方法。即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层级作为划分，在这一前提下又采用了比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 市场租金调研 目标商场样本 地王购物中心 太阳广场 铜锣湾广场 西武百货 中信广场 经营规模 每层商户组合 每层商场平面布局 招商条件 各业态商户租赁成交条件 租金调研方式和内容 租金调研方式和内容 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 市场租金调研 目标行业租户 百货公司 超市 国际名牌 大型家居用品专门店 电器城 电影城 娱乐中心 大型中式酒楼 特色餐饮、美食广场 美容院及发廊 音像、书店 大型运动用品专门店 健身中心 银行 调研结论分析 特定商场案例分析 特定商户成交案例分析 市场租金调研 结论分析 结论： 各行业商户租金 水平及承租面积 规律 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 最高 最低 其次 最小 化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信 最大 美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院 电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心 租金 面积 零售商铺 特色主力店 大型主力店 各行业商户承租水平及承租面积基本规律 具体分别予以分析 大型主力店租金水平及承租面积规律 特色主力店租金水平及承租面积规律 一般零售店铺租金水平及承租面积规律 特色餐饮店租金水平及承租面积规律 大型超市－－带动人气 社区超市 物业名称 承租商户 实用面积 （平方米） 租金 （元/平方米/月） 商业中心超市 租金内不含空调及管理费，其收取标准为？元/平方米（建筑面积计） 楼层 购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼 承租面积 一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米 单位租金 承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达？元左右,地段差的店铺单位租金在？元左右 *注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。 特征分析： 大型超市 百货公司－体现项目档次和特色 外地百货 物业名称 承租商户 实用面积 （平方米） 租金 （元/平方米/月） 保底 抽成 保底 抽成 本地 百货 特征分析： 楼层 一般贯通商场首层~4、5层 承租面积 大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上 单位租金 大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元 大型百货 中式酒楼 物业名称 承租商户 实用面积 （平方米） 租金 （元/平方米/月） 楼层 通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分 承租面积 承租面积大，一般在3000平方米以上 单位租金 承受租金范围通常在？元 *注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。 中式酒楼 娱乐中心、美食广场、电影院 娱乐 美食 电影院 物业名称 承租商户 实用面积 （平方米） 租金 （元/平方米/月） 营业额抽成28%-32% 业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22% 楼层 购物中心最高层或贯通商场的较高楼层 承租面积 一般至少在1,000平方米以上 单位租