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某房地产有限公司 项 目 管 理 大 全 整编:王永才 二0一0年十月 前言（略） 目 录 第一部分 房地产项目开发建设流程管理 第一章 施工准备阶段工作流程管理 第一节 施工准备阶段工作流程 第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述 一. 围蔽工程 二. 申报临水临电 三. 现场查勘，进一步清理场地 四. 工程开发管理部组织详勘 五. 小区分区开发综合策划 六. 《综合策划方案》编制 七. 《综合策划方案》会审 八. ±0.000 以下图纸会审 九. “三通一平”的实施 十. 编制项目总进度节点控制计划 十一. 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案 十二. 审查《施工组织设计》和《施工方案》 十三. 前期的其他准备工作 第二章 施工阶段工作流程管理 第一节 施工阶段总工作流程 第二节 施工阶段主要节点工作要点 一. ±0.00 以下施工阶段工作要点 二. 裙楼结构施工阶段工作要点 三. 标准层结构施工阶段工作要点 四. 砌体施工阶段工作要点 五. 样板房及销售环境施工工作要点 六. 毛坯装修施工阶段工作要点 七. 装修施工阶段工作要点 八. 配套施工主要控制要点 第二部分 工程管理制度汇编 第一章 房地产开发建设过程管理考核制度 第二章 工程建设计划管理 第一节 总则 第二节 工程建设过程管理 第三章 工程建设质量管理 第一节 设计质量管理 第二节 工程材料验收管理 第三节 单位工程质量管理 第四章 隐蔽工程验收管理 第一节 总则 第一部分 房地产项目开发建设流程管理 第一章 施工准备阶段工作流程管理 在房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已全面展开。在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程管理部门即可迅速介入施工前期阶段的各项施工组织准备工作，以争取前期准备工作的主动权。 1.施工准备阶段工作流程 附图1 施工准备阶段流程示意图 2. 施工准备阶段主要节点工作内容详述 2.1 围蔽工程 2.1.1 围蔽前应进行的准备工作： （1） 公司办理齐全用地手续即取得国土证及建设用地规划许可证后，由工程开发管理部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。其费用可同委托施工单位协商进入工程前期准备费，按此办法签订围蔽工程施工合同。对征收地块的围蔽工作应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，以避免或减少与当地群众的纠纷。 （2） 明确征地红线。工程开发管理部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，工程开发管理部门应主动及时联系协调相关部门尽快加予解决。 （3） 测算围蔽工程的工程量、做好围蔽工程的实施方案、围蔽工程的材料准备、围蔽工程的技术人员准备、机械设备的进场准备。选择围蔽工程施工单位、签订围蔽工程施工合同。 2.2 围蔽工程施工中应注意的事项 2.2.1 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持； 2.2.2 按已制定的实施方案组织施工； 2.2.3 工程开发管理部应制订解决突发事件的应急处理措施。 2.2.4 围蔽工程完成后应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。 2.2 申报临水临电 申报临水临电时，总工程师应确定临水临电的容量，工程开发管理部同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据过去和行业经验，很多楼盘在交楼后较长一段时间内小业主的生活用电仍使用的是临电系统供电。 2.3 现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程开发管理部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程开发管理部应积极协调当地相关部门解决，进一步清理场地。同时搞清楚地下管网的分布概况，探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调相关部门办理砍伐证后，根据总工程师下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。在砍伐过程中若发现有可供项目绿化之用的树木，应提交移植方案报批并组织实施。 2.3 工程开发管理部组织详勘 2.3.1 当取得总规批复后，工程开发管理部在提前组织清理阻碍详勘钻孔的障碍物后即可组织勘察单位进场勘钻施工。 2.3.2勘察单位根据总工程师提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程开发管理部在勘察单位勘钻前应对孔位进行复核。 2.3.3根据公司对工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。