房屋租赁合同谈判重点及注意细节.pptVIP

房屋租赁合同谈判流程及重点注意事项 一、合同谈判前的调查了解工作 房屋产权及相关可合法出租权的资质 租赁范围内物业的基本设施条件 租赁物业及周边区域租金调查 房屋产权及相关合法出租权的资质 合法的房屋出租权是房屋租赁合同谈判的前提，因此在合同谈判前要对甲方是否有合法的出租权进行调查 已经建成的物业是否有拟出租房屋的房屋产权证明；同时要了解是否有抵押权存在，如存在抵押权要取得抵押权人对房屋租赁行为的认可并不因抵押权人实现自己权利而影响房屋租赁合同的履行。 在建物业在未取得房屋产权证的情况下，是否有土地使用证，建筑规划许可证，建筑施工许可证等相关证件。 租赁范围内物业的基本设施条件 在确定房屋出租权没有问题的情况下，合同具体谈判前要了解物业条件是否满足公司开店的需要 可租赁面积是否达到公司要求。 停车位的数量。 可供公司使用的门店外立面形象是否满足要求。 结构是否达到要求(包括柱间距、楼层层高，楼层承重等）。 上下水、电、暖、制冷、排烟、隔油池的位置、化粪池、排烟是否达到需求。 一次消防是否能符合消防要求并能取得消防验收合格证。 其他基本条件包括（垃圾存放地点，员工停车位置，员工通道是否单独设立等）。 租赁物业及周边区域租金调查 在合同谈判前要对拟租赁物业其他经营区域的租赁水平及周边其他物业的租赁水平进行调查，以做到知己知彼。 房屋租赁中一般存在几种租金支付方式 按照固定年租金支付，并按照一定年限周期予以递增。 固定保底租金加月销售或年销售额的百分比进行提点。 无固定保底租金，只是按照月销售或年销售额的百分比进行提点。 以前大多以第一种或第二种方式进行租金结算，但目前包括肯德基、屈臣氏都尽量以第三种方式进行租金结算，此种结算的好处在于乙方的业绩好坏与甲方的收益挂钩，如乙方销售好，甲方的租金收益就会不断提高。如乙方销售不好则也同样可以做到降低租赁成本。 租赁物业及周边区域租金调查 依据对租赁物业及周边区域租金调查结果作为参考，同时要根据本公司相关人员对物业周边商圈、人口流量、目标客户群及经营预测分析表等数据分析得出投入收益分析及租金占比分析，以确定我司租赁此物业租金成本最高限额，以便在谈判中把握租赁期限，租金水平等重要合同条款内容。同时尽量让甲方主动与我洽谈，以便在谈判中占据主动。 以上是在与甲方进行正式合同条款谈判前要进行准备工作，以保证在谈判中有的放矢。 二、房屋租赁合同条款的谈判重点及注意细节 房屋租赁合同的内容范围 合同主体 经济条款 物业条款 法务条款 合同主体谈判重点 确认合法的甲乙双方名称、地址、法人代表。 租赁房屋的地址、租赁范围、产权证明、租赁期限（包括免租期）。 合同主体注意细节 甲方名称、地址、法人代表要与甲方工商营业执照及税务登记证上的名称、地址、法人代表一致，不能有一个字的区别。 租赁房屋的产权证明要进行核实不能有假。 租赁房屋的地址要与产权证明保持一致。 租赁范围要以准确的图表形式作为合同附件双方签字盖章。 租赁期限（包括免租期）要准确计算并写入合同。 经济条款谈判重点 租金及支付方式。 物业管理费用及相关水、电、暖及其他相关费用的收取标准及支付方式。 所有乙方支付的费用所收取的发票开具标准。包括房屋租赁发票，物业管理费用发票及 水、电、暖等发票。 经济条款注意细节 租金及支付方式 租金作为甲方最大的收益权是在谈判中重点博弈的方面。而租金作为乙方成本支出中最大一项也是与甲方谈判的重点。因此租金谈判要把握几点要素： ⒈ 通过对新店成本及销售额的核算，计算出我司能承受的租金范围。 ⒉ 通过详细调查了解周边物业租金水平以保证我司不高于其他商户支 付的租金。 ⒊ 通过各种渠道了解甲方心里价位底线，有针对性的谈判。 ⒋ 甲乙双方是在一个双赢的基础上才能长久合作，如因甲方特别需要或乙方强势而达成的低租金合同，则此合同也不能长期履行，在甲方有新的商户且能支付高租金的情况下，必然出现强行解除合同的事情。因此取得一个双方均能接受且满意的租金是长期合同的一个必要条件。 经济条款注意细节 物业管理费用及相关水、电、暖及其他相关费用的收取标准及支付方式。 物业管理费用方面： ⒈ 在商业物业中大部分均有物业管理费用，因此在谈判中最好将物业 管理费用打包到租金中。这种情况一般是甲方自行负责物业管理的 情况下比较容易实现。 ⒉ 物业管理公司为单独设立与甲方是合作关系，因此要单独收取物业 管理费用，在这种情况下，要详细考察所收取的物业管理费用包含 何种物业服务，收费标准是否合理，对于不需要物业管理公司