冬天里的一把火双子星座直销成功模式分享中原地产营销策划专题.pptxVIP

冬天里的一把火 ——双子星座 直销成功模式分享;汇报说明 [本报告主要是对项目取得的成功直销模式经验进行分享];汇报思路导图 ;;项目概况/合作方式;项目位于重庆南岸区，南坪西路， 沃尔玛直行600米新田湾加气站。 到南坪商圈车行3分钟，到解放碑商圈车行10分钟，到杨家坪商圈车行15分钟，交通相当便捷。;地址;藏江· 精装迷你官邸 南坪核心·35-76 ㎡·全江景酒店私寓; 藏江——将项目全江岸的景观优势升华为对城市稀缺资源的占有欲，即收藏江岸，使项目区别于常规意义的江景盘，明确并引导购房者的需求心理。 金装——区别于常规的“精装”，一方面传达出项目所有房源均为精装修，同时，通过“金”有效体现了本项目提供装修房的高标准。（后改为基础装修交房） 迷你观邸——“迷你”传达了项目全为精致型小户的概念；“观邸”充分体现了项目高品质和尊祟感，也体现了项目的档次与格调。 ;重庆不缺乏江景房也不缺小户型，可是精致江景小户型确是市场空白，双子星座以其合理的户型设计和独有的江景优势站稳市场。;项目销售研判;;价格走势图;推售策略： 由于2008年重庆房地产市场进入低谷期，项目的推售策略按照低开高走，先推售物业价值相对较低的马路边A栋背江房，然后进入重庆房地长市场升温时期，再提高价格推物业价值较高的A栋江景房和B栋部分房源，实现提升项目整体均价。;时间;2008年底开盘两个月，项目进入正常销售期，可是，由于背江房源价格低于江景房源，所以形成了江景房滞销的局面。另外，整个楼市遇冷，售房部客户上访量急剧下滑，大大影响成交。;;无天时、无地利、人和？——操作技术方面;答案是：收 网;;目的： 扩大宣传面 将项目信息触角延伸到各个角落 直接招揽目标客户到访，促使成交 时间：长期 地点：竞争楼盘售房部和外卖场附近 对象：准购房客户 方式： 组建外销团队 底薪+提成 进行专业培训，分配任务，监督管理，提升业绩。 ;直销主管; 2公里以外竞争楼盘;1、客户确认标准 ?直销人员亲自带领客户到售楼中心看房，算该直销人员登记客户； ?直销员的成交客户由置业顾问确认，销售经理通过向客户确认为准。 2、末位淘汰制度 如当月有未成交的直销人员，则从中淘汰带客数量最少一名直销员， 实行4个月保留业绩好的8名。 如当月均有成交，则淘汰成交最少直销人员，如成交相同则按照 带客量考核，淘汰带客量最少的一名，依此类推。;3、监督管理制度 考勤 签到：上午9：00签到，下午5：30签退。不能代签，当天休息的由组长在备注处 写明休息。 休息：每周休息1天，自动放弃不算加班工资。周末（周六、周日）不休息。 例会制度 每天早会：每天由直销主管主持开早会，小结昨日工作，分配当天任务，鼓励大 家。 每周例会：每周二下午五点由销售经理主持开例会，报销车费，小结登记客户及 成 交情况，宣读上一周成交，听取直销汇报工作。 注意事项 严禁做双职，违者除名、扣除当月底薪和未发奖金。 ?严禁在营销中心内部和近距离的外部带客，违者除名、扣除当月底薪和未发奖金。 ?严禁增加、交换客户等弄虚作假的行为，违者除名、扣除当月底薪和未发奖金。 ?直销人员不得向客户乱承诺，承诺项目销售说辞以外的信息，违者除名，扣除当 月底薪和未发奖金。 ?报销交通费时，需在车票背面注明带客地点、时间、金额，直销本人签名+接待的 置业顾问签名，给案场销售经理报销。;;;双子星座直销成果 双子星座直销团队运行一年时间实现成交达166套，占总成交比例的28.3%（最高月达到46.7%）。 成交面积9710方，金额5498.5万，费用19.88万，成本收入比例0.36%，比较各常规渠道后性价比较高渠道。 ;开始时间;直销模式效果评估/各渠道效果比较;直销效果评估 Direct effect evaluation Part Four;直销模式总结;Thanks for your attention