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我国经济适用房制度存在问题和对策探究 　　【摘 要】随着我国房价的快速上涨，城市居民的住房问题成为社会关注的焦点。经济适用房制度作为我国保障性住房制度的重要组成部分，无论是从政策还是实践上都取得了显著的成效。对于解决中低收入弱势群体住房问题，缓解城市居住压力，抑制房价无序上涨起到了一定的促进作用。但是，这一制度在实际的发展过程中仍然存在着许多问题急需解决。 【关键词】经济适用房；准入审核制度；使用与退出制度 一、我国经济适用房制度概况 我国经济适用房的概念在由我国建设部等7部委于2007年11月公布的《经济适用住房管理办法》中有所界定，具体是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。[1]其中提到的城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭；而限定的单套建筑面积一般在60平方米左右。 二、我国经济适用房制度存在的问题及原因 随着经济适用房的不断开发、建设并投入市场，存在的一些弊端就逐渐暴露出来，对于我国经济适用房制度的进一步发展造成了许多负面影响。 （一）经济适用房的规划建设不合理。首先，经济适用房的户型设计、区位选择和质量上出现了许多问题，国家分别在04和07年的《经济适用房管理办法》中两次强调经济适用房单套建筑面积应控制在60平方米左右，目的也是为了让更多的人享受到国家的政策优惠。住宅最重要的是方便、便宜和安全，然而政府选择将一些地理位置优越、附加价值高的土地建成商品房，而将经济适用房大规模建的建在附加价值较低的偏远郊区，即使低收入者能承受相对廉价的经济适用房，但高昂的上下班交通费用以及周边不便的生活设施所引起的生活综合成本的上升。 （二）经济适用房的认购申请和准入审核制度不健全。在经济适用房的认购申请中，家庭收入的审核是最重要标准之一，而我国现行的公民收入和财产审核体系还不完善，对中低收入者的界定缺乏一个科学的标准，致使政府和经济适用房实际需求者之间信息严重不对称。另一方面，大部分城市基本上没有建立住房档案， 造成基础信息数据不全、住房档案信息不健全，致使政府对低收入者的补贴反而让高收入者通过非正当的手段取得，造成社会的不公平。 （三）经济适用房的使用和交易管理中存在缺陷。按照规定，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。但是由于经济适用房在使用和交易中存在着缺陷，致使许多违规现象出现。具体来说存在以下三种情况：一种是本身不符合条件，以非法手段获得进行营利活动，这显然是制度在执行过程当中没有严把关口；另一种是买了经济适用房，后来收入水平发生变化，原有的制度没有明确规定在购房未满五年的情况下如何退出，所以把这个房子租出去，再另外买房；第三种是把房子出租出去，然后他换另一个地方，用较低的价格来购买一个条件较差的房子，这是享受到了政府的优惠，用此得到的收入去满足其他方面的需要，这也是实物性的财政补贴的住房分配本身存在的弊端。这些行为不但违背了经济适用房制度的初衷，而且导致社会不公平和腐败问题的发生。 （四）经济适用房的管理缺乏有力的法律规范。现阶段，虽然在经济适用房的管理中有中央部委的文件和许多地方性规范，但是其立法层次较低，权威性和科学性还有待提高。由于缺乏法律的硬性约束，很多地方管理机构在政策执行的过程中出于眼前经济利益的考虑，致使政策落实不到位，导致实际效果较差。在不同政府部门之间， 还存在着协调的问题，在制定和落实政策时难以保持高度统一。同时，经济适用房的发展缺乏长远规划，在资金和政策的牵制下，使其建设表现出随意性和盲目性。 三、解决我国经济适用房制度存在问题的对策 （一）加强经济适用房的建设规划管理。在经济适用房的建设规划中，应当多建60-80平方米的小户型经济适用房，降低总造价，真正体现其经济、适宜低收入家庭使用的特点。必须严格控制经济适用房的开发商利润不超过3%，尽量把地址选在交通较为方便，不会对生活、工作造成较大影响地方。[2]在经济适用房的建设中，住房保障管理部门要合理规划、严格控制总量，科学预测经济适用房的有效需求规模，完善经济适用房建设的招标制度，严格监督开发商是否按照规范和要求进行经济适用房的建设，加强经济适用房开发过程中的管理，控制销售价格并规范经济适用房的销售行为，确保经济适用房户型合理、面积合适、功能完备。 （二）规范经济适用房的认购申请和准入审核制度。在经济适用房的认购和准入的管理中，管理机构应该充分结合购房者的工资水平、家庭收入、家庭结构等因素，综合界定受益群体的范围，同时将得出的结果向社会定期公布，让公众参与监督，进而理顺房地产市场关系