泰兴市市场调研报----  房地产市场调研报告.ppt

泰 兴 市 市 场 调 研 报 告 目录 第一部分 城市宏观环境分析 一、泰兴市城市简介 二、泰兴市经济状况分析 三、泰兴市城市规划 第二部分 泰兴市房地产市场宏观分析 一、泰兴市土地市场 二、泰兴市房产市场的发展 三、泰兴市房产市场价格的变化 四、泰兴市房产市场客源的变化 五、泰兴市房产市场产品的演变 六、房地产市场细化分析 七、泰兴市房产市场发展预测 第一部分 城市宏观环境分析 一、泰兴市城市简介 泰兴市地理位置 泰兴市位于江苏省中部、长江下游北岸。东接如皋市，南界江阴市，西濒长江，北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。 泰兴市行政辖区 泰兴市辖21个镇和1个乡，共有59个居委会，343个村 委会，总面积1252.6平方千米，总人口129.21万人，农业人 口969075人，非农业人口323025人，其中市区人口约25万。 2、泰兴市城市交通 公路：宁通公路；宁靖盐高速公路 铁路：新长铁路 港口码头：国家一级对外开放港口，拥有万吨级散货码头和化工码头 距上海和南京200公里，车程约2小时；距北京1100公里，车程约9小时；距苏州、无锡、常州40～100公里，车程约1小时。 3、泰兴市城区板块界定 （一）、以鼓楼路十字轴、以江平路、南二环路、济川路、大庆路为四边的城中区域。 （二）、大庆东路以南、济川路以东的城东区域 （三）、如泰运河以北、江平路以东的城北区域 （四）、江平路以西的城西区域 3．2、城市生活机能及配套设施的分布： 超市、卖场、购物中心、商业街道的集中区域————城中 饮食、休闲、娱乐的集中区域————城中 银行、酒店等的集中区域————城中 学校等教育机构的集中区域————城东、城中为主，其余各区域均有分布 现有居住区的集中区域————城北、城西、城中为主 工厂企业的集中区域————城西 行政中心————城中、城东 在开发中的区域————城东 二、泰兴市经济状况分析 注：泰兴市近年来的GDP平均增长率为18%。 （数据来源——中国宏观数据分析系统） 三、泰兴市城市规划 1、泰兴市城市总体规划摘要 (一)城市总体规划确定的城市性质为：以现代制造业为主导的新兴滨江工贸城市。城市规模：近期(201O年)城市人口32万人，城市建设用地37.07平方公里；远期(2020年)城市人口45万人，城市建设用地53.39平方公里。 (二)中心城市总体布局： 泰兴中心城区将按“完善旧区、发展新区、连接滨江工业组团”的方向发展，规划城市形态为组团式，形成“东城西区、拥河而生”的城市总体格局。??? 东城——泰兴主城区，以居住、商贸等三产为主，并发展一二类工业；??? 西区——滨江工业组团；??? 拥河相生——主城区南北以如泰运河为界，形成规模大致相当的两部分。 2、泰兴市近期规划 根据泰兴市的近期城市规划，泰兴市将以中兴大道作为轴线，实现城市东扩，形成泰兴市新的政治、经济、文化、商业等中心。 第二部分 泰兴市房产市场宏观分析 一、泰兴市04-07年土地市场 1、04-07年土地市场出让情况 分析： 泰兴市2005-2007年的土地出让的平均单价基本稳定，土地市场供需基本平衡。 总结： 2007年下半年启动的地块大多集中于城东地区，进一步反映了政府要加大、加快城东地区开发力度的决心。 二、泰兴市房产市场的发展 泰兴市房地产市场真正形成于90年代初，到1992年，泰兴市的房地产开发企业总共不过四、五家，1995年以前，泰兴市的开发商多采取拆迁原地安置的方式发展房地产，加上公房严禁交易，因而无法刺激房地产市场活跃，个人购房寥寥无几。 1995年实行货币安置的方法，再加上住房公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人贷款的支持、公房交易禁锢的解除，刺激了泰兴市房地产市场的活跃。 从1995年到2002年，泰兴市相继实施了鼓楼南路、鼓楼北路、鼓楼东西路的拓展改造工程。 2003年以来，随着市政府启动了以建设城市东部新区开发为核心的城市发展思路和居民投资方式的转变，泰兴市房地产市场出现了快速增长的势头。 三、泰兴市房产市场价格的变化 分析： 泰兴市近几年房产市场价格稳步上升，纵观泰兴市房产市场，分析其上涨原因有以下几点： 1、居民收入的增加超过住房价格增长的速度。2000年以来，泰兴市城镇人均收入年均增长率为9.07％，住宅价格年均增长率为9.04％。 2、城镇化加速，城镇人口数量的增长带动商品房需求。2000年，泰兴市128万人口中，92.24万在农村，城镇化水平为33.6％，2005年泰兴市城镇化水平已达到40.1％以上。 3、人口增长拉动需求。 4、随着居民收入的增加，居住环境的改善，居民对住房面积的需求逐年增加。