律师承办二手房买卖合同业务指引(初稿).docVIP

律师二手房买卖指引本指引由律师协会起草，为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办二手房买卖业务服务质量业务操作方面的借鉴、经验，依据《城市房地产管理法》及其他有关规定，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。第1条 定义本指引所称之“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，是房地产产权交易市场产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋包括房和已购的政策性住房。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资和合作建设。二手房买卖是指出卖人将自己的房和已购政策性住房通过合法程序买受人，买受人接受该房屋并支付价款的民事法律行为二手房买卖合同就是在该买卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。二手房买卖二手房买卖房地产登记机关，是地县以上人民政府设立的房地产管理机关。房地产中介服务，是指为房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产代理，指专业服务机构，接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织之间二手房。初次出售的，不适用指引。第二手房可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。基于各种财产目的和利益，人可以以自己的名义购买也可以以他人的名义购买还可以设定房屋信托持有和管理房屋。律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，但是不能代替委托人决策。交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。交易主体是国有的，应当审查政府主管部门的批准文件。交易主体是集体企业的，应当审查职工代表大会的批准文件。境外机构和个人在境内投资购买非自用房，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人在境内投资购买自用房应持我政府有关部门批准设立境内机构的证明来境内工作、学习的证明在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年下的境外个人，购买房。律师提示：集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给集体经济组织或者个体经营者。 第的调查与审核 律师应当提醒买受人审查二手房的权属证明及相关文件没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，有些情况，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易，对此应当有当事人的另行委托为慎重起见，律师应建议买受人向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性了解拟交易的房屋是否有产权争议。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致如北京北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局律师提供咨询意见前，应当了解本地的房屋登记管理机构。土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。共有财产审查律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否共有权人。二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。未经其他共有人书面同意的律师应当注意：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。权利限制审查交易前，律师应当审查有无司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况必要时律师应向登记机关和有关部门查询。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关有权对房地产采取查封限制措施的行政机关有税务机关、海关建设行政管理机关。无法取得独立证据的当事人作出没有权利限制的说明。司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。律师可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。律师要提示委托人3.3。6律师应就交易房屋的类别及性质进行审查，确定房屋的类别。如是央产房