房地产权属登记与房地产交易.doc

四、房地产权属登记与房地产交易 (一)房屋权属登记管理 房屋权属登记管理是房地产行政管理的基础和核心。由于房屋权属关系复杂，产权转移、变更经常发生，如果没有严格的产权产籍管理，房屋的私自买卖、乱拆乱建、价格失控、偷漏税费以及其他不法行为就会产生，致使房屋纠纷不断和房地产市场混乱。通过房屋权属登记，就可以全面、准确、及时地掌握不同性质的房屋产权的占有、分布及其来源等可靠资料，掌握房屋的建筑年代、结构、层次、用途等基本情况，这对国家制定房地产发展战略和规划，制定统一的房地产管理政策、法律、法规，培育房地产市场，促进社会安定和社会经济的发展，都具有十分重要的作用。 一、权属登记管理的法律依据 目前，我国的房地产产权产籍管理已纳入法制化管理轨道，基本形成法律体系。该法律体系包括：《中华人民共和国宪法》，它是最根本的法律依据；全国人民代表大会及其常务委员会制定、颁布的法律，如《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房产法》)；国务院和国务院部委制定、发布的行政法规和行政规章，如建设部制定、发布的《城市房屋权属登记管理办法》；各地方人大、人民政府制定、发布的地方性法规、政府规章和规范性文件等。在具体实施房屋权属登记管理工作方面，其主要法律依据有： 1、《房产法》第四章中“房地产抵押”六项条款、第五章“房地产权属登记管理”四项条款； 2、建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》专业性管理的行政规章全部条款； 3、建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》专业性管理的行政规章全部条款； 4、建设部制发的《关于简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》(建住房[2000]201号)规范性文件； 5、《湖北省实施房产法办法》的第一章“总则”第三条，第四章“房地产交易”第十七、十九、二十二、二十三、二十四、二十五、二十六条，第五章“房地产权属登记管理”的条款和第六章“法律责任”第三十五条、第四十条的规定； 6、《中华人民共和国担保法》及该法司法解释中的相关条款。 二、权属登记管理的内容 1、房屋权属登记管理的概念及原则 房屋权属登记，是指县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及产权管理职能机构，依据国家法律、法规和政策，对房屋所有权及其产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，并对需登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。 建设部建房[1997]62号《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》规定：“产权登记发证实行属地管理原则，一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发房屋所有权证” 。 县房地产管理局是全县行政区域内房地产权属登记的主管机关，是经国家注册批准的房屋登记发证机关，负责对全县房屋权属登记工作实施管理、指导和监督检查。 2、权属登记管理的特点 作为不动产之一的房屋，其财产权利归属的管理不同于一般财产的管理，有赖于法律的保护。因此，《中华人民共和国宪法》、《房产法》等法律、法规作出了必须“保障房地产权利人的合法权益”的明确规定，房地产产权管理正是为实现这个目的而建立的行政管理。它通过房地产登记发证，对房屋所有权关系的真实性、合法性予以法律的承认，是依法确认和保护房地产权利人合法权益的必要手段。 我国的房屋权属登记管理制度。主要有以下特征： (1)房屋权属登记具有强制性。房屋权利人应当在规定的期限内到房屋所在地的房屋权属登记机关申请房屋产权登记。 (2)对登记申请进行实质性审查。除对登记要件、登记手续是否完备进行审查外，还必须对产权取得方式、房地产现状、产权界线、其他人对该房屋享有的特别利益等都应审查清楚，没有疑问方可予以登记。 (3)登记实行发证制度。经核准登记的房地产权利，将发给房屋权属证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 (4)登记具有权威公信力。依法登记的房产权利受国家法律保护，登记部门颁发的房屋权属证书是权利人依法拥有房产权利的唯一合法凭证，其权属受法律保护。 3、权属登记管理的种类 《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记六类。 (一)总登记。总登记是在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。进行总登记是因某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时所进行的登记。 总登记由县级以上地方人民政府根据需要决定进行。决定开展总登记时，须由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告。公告应载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(即起止日期)、申请人应当提交的有关证件、受理登记的地点、其他应当公告的事项。 (二)初始登记。顾名思义是最初的、原始的登记。一种是新建房屋的登记，因为建房者是最初取