房地产评估电子课件教案-第二章 房地产价格.ppt

第二章 房地产价格 第一节 房地产价格的概念和特征 第二节 房地产的供求与价格 第三节 房地产价值和价格的种类 第四节 房地产价格影响因素分析 教学目的和要求： 掌握房地产价格的概念、特征与类型 掌握房地产的供求与价格的关系 掌握房地产价格的特征与种类 了解房地产价格的影响因素 第一节 房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念 二、房地产价格的特征 一、房地产价格的概念 1、定义： 房地产价格是指和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 2、房地产价格的形成条件 (1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。  有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用。 房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用很大。? 房地产价格要成为现实——不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。 有支付能力支持的需要，称为有效需求。 一套80万的住房，甲家庭需要，可买不起；乙家庭买得起，可不需要；丙家庭既需要，也买的起；哪一种是有效需求？ 贫民窟中建别墅能卖出去吗？ 越是有用的物品，其价格是否就越高？ 小结： ? 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。 在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。 二、房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。 1、共同点 (1)都是价格，用货币来表示； (2)都有波动，受供求等因素的影响； (3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。 2、不同点 ? ①生产成本不同。 ②折旧不同。 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。 ③价格差异不同。 ④市场性质不同。 一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 ⑤形成时间不同。 ⑥供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。 3.房地产价格自身的特点 （1）受区位的影响大 （2）本质上是房地产权益的价格 （3）出售价格与出租价格并重 （4）形成基础是长期和综合考虑的结果 （5）房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响 思考 实物权益状况相同的两个房地产，它们的价格一样吗？ 第二节 房地产的供求与价格 一、房地产的需求 二、房地产的供给 三、房地产的均衡价格 四、房地产的需求弹性和供给弹性 五、房地产供求与价格之间关系的特殊性 六、中国房地产的供需分析 一、房地产的需求 1.房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 形成需求有两个条件： 消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。 2.房地产市场需求的特点 区域性（或地域性）。 多样性。主要是指同一地块可以用于开发不同类型用途的房产。 层次性。包括两个方面的含义：一是消费者对房地产的需求具有层次性（马斯洛需求层次理论：生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我需要 ）；二是指从社会需求总量的不同形态上所体现出的需求层次包括现实需求和潜在需求。 与城市住房制度有很大的关联性。 3.房地产需求的类型 生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。 消费性需求 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。 4.影响房地产需求的主要因素 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有： 该种房地产的价格水平（炫耀性物品和吉芬物品） 。 相关房地产的价格水平。 消费者的收入水平。 消费者的偏好。 消费者对未来的预期。 房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图2—1(a)中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下