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区域寡头垄断市场下住房供应分类制度对住房价格影响中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）06-000-02 摘 要 住房是人们生活中必不可少的一部分，它的价格自然是最基本、最核心的焦点。近几年，住宅价格的持续高涨，使得人们的生活背上沉重的负担。国家为了控制房价也出台诸多相关政策，然而效果却不尽如人意，房价过高的问题依然没有得到有效解决。基于这一背景，本文着力研究了我国房地产市场的结构，得出我国房地产市场属于区域寡头垄断市场结论；分析我国住房供应制度，证实了正是这一制度中的缺陷，为高房价推波助澜；最后，提出了相应的解决办法。 关键词 房地产 寡头垄断 住房供应 一、当前房地产业存在的主要问题 房地产业作为一个新兴的行业，在发展过程中也存在着很多不可忽视的问题、困难和矛盾：比如住宅商品价格居高不下，持续升温；市场投资过热，挤压其他行业发展；房价涨幅过大、空置面积不断增加等等。其中最为明显的是价格问题。量入为出，是中国人传统的消费原则，买房自然也不例外。人们总会根据自己家庭现在的以及未来可预见的的收入来决定是否买房、买什么样的房子。买房绝大多数也是选择住房抵押贷款的方式。因此，我国城镇居民所能承担的商品住宅价格模型： （1） 其中，P表示有效需求价格；α表示月收入中可用来偿还住房贷款的比例；Y表示居民家庭年可支配收入；i表示个人住房抵押贷款月利率；β表示贷款比例；S表示居民可承担的房屋面积。我国住宅贷款年限一般在20年左右（240个月），而房屋的使用年限为70年（840个月），远远超过还款期，即N“很大”，则模型可以简化： （2） 那么以2011年为例，假设标准城镇家庭人口数为3人，户均面积为90?；首付款为3成，即贷款比例为70%；选择央行公布的现行“金融机构人民币贷款（5年及以上）基准利率”6.80%（月利率为0.56%）。以公式（3）粗略计算北京、上海、广州、武汉和贵州的居民可承担的最高房价。 按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。以还贷比例占家庭收入的1/3来看，北京城镇居民可承担的最高房价为6045元/?，而2011年北京新建商品房的均价是21585元/?，远远超过了居民可承担的最高价格。“北上广”属于经济较发达的地区，人口过多，造成市场供不应求，房屋价格高尚可理解，但是作为二线城市代表的武汉，其价格也大大超过居民的支付能力，说明我国的房地产市场价格属于失控状态。 二、高房价的根源 1.我国住房市场结构 目前国内众多学者通过理论或者实证的方法证明了我国住房市场存在着垄断力量。况伟大[3]和李红谨[4]通过测算，得出近年来我国房地产市场的勒纳指数在0.4以上的结论，说明市场存在垄断力量。平新乔和陈敏彦[5]认为当前的房价与垄断程度之间存在着明显的正相关。国内的研究基本上认可了我国房地产市场属于不完全竞争市场这一观点，但是属于垄断竞争还是寡头垄断则存在着较大争议。以刘林为代表的一方认为房地产市场属于垄断竞争市场[6]；而苗天青则认为是区域寡头垄断市场[7]。笔者经过分析研究较为认可苗天青的观点，即我国房地产市场属于区域寡头垄断市场[8]。 由于市场是区域寡头垄断结构，因此具有区域内产品的定价权。即，在这片区域内，房地产开发企业是价格的制定者而不是接受者，那么其价格必然高于完全竞争市场下的价格。而我国的住房供应制度又进一步在客观上增强了开发企业的定价权。 2.我国住房供应制度。 从1998年结束了实物分房、施行住房分配货币化以来，形成了目前房地产市场“四分天下”的局面――市场价商品房、限价商品房、经济适用房和廉租房。其中后三者属于保障房体系。但是由于众多原因，保障房发展明显跟不上市场价商品房的“脚步”：从1998年到2011年，商品住宅投资额平均每年以25%[8]的速度增长，而经济适用房这一比例为8.8%[8]，其中多次出现负增长。限价商品房又称为双限房，本是抑制房价、解决住房需求的好手段，但是开发商的抵制、地方政府的执行力度不够而没有发展开来。廉租房发展的更为缓慢，再加上申请门槛较高，以及中国人“宁买房不租房”的消费心理，使得廉租房也没有发挥其应有的作用。因为保障房制度的不合理、不完善，使得普通住房需求者不得不转向商品房市场，这些“刚需”又进一步增强了开发企业的定价权，导致购房者错误的预期：房价只会上涨不会跌。这种预期推动人们提前释放购房需求，促进房价上涨，形成恶性循环。 三、解决措施 当前我国房地产市场最为显著的是两个问题：第一，房价过高，普通居民必须承担高额的负债才能购买；第二，保障房制度设计不够合理，使得真