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国外公共住房配租实践对我国廉租房配租体制启示 　　【摘要】纵观各国的社会保障系统，低收入家庭的住房保障问题，都是政府关注的焦点之一。一些发达的市场经济国家和地区，在公共住房配租方面走出了一条带有本国或本地区特色的模式，并被实践证明是有效的。学习和借鉴这些成功的经验，对于构建、完善我国廉租房配租体制有着积极的意义。 【关键词】公共住房；保障对象；保障方式 中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-004-02 一、各国公共住房配租的经验 （一）美国 美国的公共住房制度起源于20世纪30年代，经过70多年来的探索，美国政府制定了详细的公共住房制度的运作流程，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等系列法案，在很大程度上保证了低收入者对住房的需求。 1.公共住房的保障对象 美国公共住房制度中，联邦政府主要负责解决低收入者的住房问题。美国低收入家庭约占家庭总数的18%。要确定是否属于低收入者范围，主要基于以下三点：（1）年总收入；（2）是否为老人、残疾人，或者老人的家庭、残疾人的家庭；（3）美国公民或合法的移民身份。其中，对于年收入，房屋管理局（HAS）使用的是住房和城市发展部所定义的数据，即年收入低于承租者所选择居住城市中等收入50%～80%之间的收入为较低收入，低于中等收入的50%为非常低收入。如果符合以上三个条件的相关规定，房屋管理局即可认定为合格的保障对象。 2.公共住房的保障方式和标准 美国公共住房制度通常采取提供较低租金的公房以及提供房租补贴的方式来解决低收入者的住房问题。对公共住房的租金进行限制，美国政府主要是通过控租来实现的。 对于美国公共住房的来源而言，从30年代开始，房屋管理局就利用贷款和补助地方政府修建公共住房，以供应低收入者需要。从70年代开始，美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发建设低收入家庭住房。对于这类房地产企业，政府提供减免有关税费、提供贴息贷款、提供低价公有土地等优惠政策，以降低成本。此外，美国政府通过放宽某些区域的住宅容积率、建筑密度的规划控制，要求房地产企业为低收入家庭提供一定比例的低于市价的住房。 自1965年开始，美国政府对低收入家庭的房租补贴采取砖头补贴的方式，即美国政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的25%与市场租金的差额。70年代以后，美国住房政策由对于住房提供方的住房建设补贴转变为对于住房需求方的消费者的补贴。之后，美国政府开始推行住房券制度，这种住房券是政府发给低收入者用以领取住房补贴的凭证，持券人只需缴纳不超过自己收入30%的房租，不足部分由政府负责支付。里根时期，美国政府对低收入家庭直接提供现金补贴，由承租人与房主自行交涉，政府不再参与，补贴额为市场租金的70%。 3.金融政策的支持 与其他国家相比，政府支持下的信贷援助是美国住房政策非常突出的特色。在公共住房建设方面，美国政府顾及个人或私人开发商参与中低收入家庭住房的开发建设。向私房拥有着提供低息贷款和税收信贷，鼓励他们将扩建、改建后的房屋按政府事先的规定出租给中低收入家庭。在公共住房消费方面，最有代表性的金融政策就是住房抵押贷款。在政府的直接参与推动下，美国已经形成了较为完善的住房抵押市场和住房抵押金融体系。美国私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出。截止到1995年，全美住房贷款总额达4.7兆美元。 （二）英国 早在19世纪80年代，为了缓解社会矛盾，英国制定了针对城市住房问题的法律《住房法》，并开始新建政府公房，以低租金出租给城市贫民。1980年以来，英国政府又颁布了《1984年住宅与建筑法》、《1988年住宅法》等，从而为地方政府出售公房和居民购买公房提供了法律依据。 1.英国公共住房制度的保障方式 据统计，2000年，英国近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁房屋，其中，20%的居民从当地政府租赁公共住房，10%的居民租住私人房屋。英国公共住房的主要提供者是地方政府和住房协会，而随着地方政府所有的社会房屋向住房协会转移，住房协会在提供和管理公共住房方面发挥了越来越重要的作用。 二战之后，由于战争的破坏，英国住房严重短缺，英国政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策，政府建房也就成为了英国福利制度的重要组成部分，是英国福利社会的支柱之一。1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。目前英国有70%的居民拥有自有住房，约10%是通过购买现住公房的方式实现的。 现行的英国公共住房制度依然实行公房整体出售计划。随着租住公房居民“优先购