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我国公共租赁住房REITs融资模式浅谈 　　中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-02 一、公共租赁住房融资现状及困境 公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租房，低于商品房，有五大基本特征：政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性。2010年6月12日，中央七部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。 不同性质的保障性住房对政府的资金压力是不同的。经济适用房可在建成之后直接转让，政府在经济适用房的建设上可通过发行短期债券或银行贷款的方式筹集建设资金。廉租住房保障资金来源主要包括年度财政预算安排、住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金和公共租赁住房租金收入等。这部分补贴支出在每年的财政预算中都有相应列示，政府在廉租房补贴上也不会面对较大的财政压力。但是对公共租赁住房建设则需要考虑大规模的初期资本投入、回收期太长所带来的资金短缺问题。公共租赁住房建设资金筹集渠道相对有限，且目前来说没有其他的创新融资方式，融资方面难以得到突破、困难重重，这样下去对加快推进公共租赁住房建设会产生不利的影响。 二、以REITs为融资渠道解决公租房融资困境的设想 房地产投资信托基金，在美国等大多数国家被称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是产业投资基金的一种，是由专业的投资管理机构进行经营管理，以发行基金受益凭证的方式集中不特定的投资者的资金，并以多种方式运用于房地产投资领域，将投资综合收益按比例分配给投资者。 随着我国保障性住房建设的加快及改革的深入，房地产业发展到一定的规模，市场经济逐步走向成熟，我国引入公共租赁住房的房地产投资信托基金，已经具备了一定的条件和基础。REITs集众多分散资金在一起，采用了专业化管理的一种投资体制，可以聚集资金并分散风险，公共租赁住房经营过程中产生的持续稳健的租金收入可以用来分红，更适合趋于稳健型的投资者，且REITs可以设置投资者退出机制。公租房REITs对拓宽公租房融资渠道、分散银行系统性风险等方面具有以下重大意义： 1.拓宽公共租赁住房的融资渠道 通过REITs可将小额货币及社会闲散资金聚集起来，为公共租赁住房的发展提供了更广阔的资金来源，引入社会力量参与到公共租赁住房的建设和运营中来。这样有利于开拓融资渠道，进一步提高财政资金的使用效率和提升公共租赁住房的建设水平。 2.降低房地产投资门槛 大众投资者希望能有一种既有不高的经济门槛，又可以有较为稳定合理的回报的投资方式。公租房REITs满足了中小投资者这一投资需求，降低了房地产投资门槛，成为一种新兴的投资模式，并完善证券市场产品结构。 3.分散与化解银行系统性风险 目前大部分城市在公共租赁住房建设过程中难以获得政策性优惠资金，基本上以银行商业贷款居多，政府资金和银行贷款成为了大部分城市公共租赁住房建设资金的主要来源，缺少其他创新融资方式。REITs通过向社会投资者进行直接融资，补充了通过商业银行进行的间接融资，可以产生一种风险分摊机制，并有效化解风险，能够避免房地产投资风险在信贷融资制度下集中和积累于银行。分散风险是金融创新的潜在动力和优势，破解房地产融资渠道的单一化、化解银行风险，可以适当地发展REITs等金融产品。 4.进一步完善房地产金融架构 REITs作为房地产金融发展的重要标志，它的建立将推动中国房地产证券化进程，促进房地产投融资制度的创新。通过REITs对公共租赁住房证券化的实现，使得不动产转变为证券形式的股票或受益凭证，增强了资产的流动性和变现能力，实现了公共租赁住房融资的直接化和社会化，这将在一定程度上提高房地产金融的完整性，促成了房地产融资方式的创新，是未来房地产金融发展的重要方向。 三、推动公共租赁住房REITs融资模式的政策和建议 现阶段，我国进行REITs融资还存在着一些问题，一是存在法律制度方面的障碍。从国外发展REITs的经验来看，开展REITs需要一系列法律法规规范好各主体间的权利、义务，目前国内还没有专门针对REITs的法律法规；交易市场存在银行间市场和交易所市场两个市场；在监管方面，存在着中国人民银行和证监会多头监管的倾向，两者都对REITs的发展和未来监管提出了相应的思路。二是在税收方面，REITs可能会给发行人与投资人带来双重征税的顾虑，按照现行税法存在物业流转相关税收、持有物业阶段的保有税收、企业所得税和个人所得税等双重征