成都房地产市场概况成华区区域市场分析暨水碾河项目商业定位报告（下）.ppt

Loft产品定位思路 思路要点1：全销售物业，增加项目的可售性 思路要点5：大盒子的规划思路，方便后期产品的报建工作 思路要点2：6m层高的物业，在销售过程中具有更高的溢价空间 思路要点3：高赠送物业可以在整体上提升商业物业的价值 思路要点4：根据周边现有的商铺四楼租金为120元，反推售价为18000元/㎡，高于同楼层的写字楼 Loft产品定位 根据投资者问卷调查分析结果：投资者比较看重高赠送、高层高、低总价。 结合本案定位思路，建议本案产品层高6米，具有高赠送、低总价的特点，主力户型面积控制在35㎡—60㎡，辅助60㎡—120㎡的具有改善置业特点的户型。 Loft市场定位 东大门创造财富新领地 Loft办公客户定位思考 项目地处东大街金融中心附近，附近办公租金昂贵，本项目可以利用高性价比的优势吸纳金融中心的下游产业等企业入驻，形成一个金融中心下游产业的企业聚集地。 客户主要关心价格，他们暂不具备整租的实力。 客户对办公环境的要求也较高，结合金融中心的地缘性，金融中心下游产业客户是我们主力客群。 客户定位—行业定位 核心产业 重要产业 补充产业 金融业的下游产业 软件、电商等技术型产业 一些其他初创行业 主要以金融业的下游产业、软件电商为主，以投资客作为购买主力 核心客户 重要客户 居家客户 自行持有 跟随型 领袖型 边缘客户 投资客 观望型 核心客户以投资客客户为主，部分自行持有者 客户定位—客户类型 Loft办公客户定位—入驻企业特点分析 行业特点 主要来源国籍/地区 使用特点 所属产业 信息传输/计算机服务/软件业 本地、国内、内资 以租赁为主 第三产业 专业服务业 本地、国内、外资 以租赁为主 第三产业 批发/零售/贸易业 本地、国内、外资 租售 第三产业 金融/保险业下游产业 国内、外资 租售、自建 第三产业 人力资源行业 本地、国内 租赁 第三产业 交通运输/仓储/邮电业 本地、国内、外资 租售、自建 第二产业 多元化经营/集团公司 本地、国内 租售、自建 第二、三产业 建筑/房地产业 本地、国内 租售、自建 第二、三产业 餐饮/住宿/旅游业 本地、国内 以租赁为主 第三产业 教育/文化/体育/娱乐业 本地、国内 以租赁为主 第三产业 公共管理与社会组织 本地、国内 以租赁为主 第三产业 中小企业为主力，新型行业和初创企业为主。 Loft办公客户定位—入驻企业预判 由于中小企业资金实力有限，他们在追求公共环境的同时更注重性价比，中小企业入驻将对我们产生强大的推动作用。 根据对一些老写字楼和商住办公楼的分析，入驻企业主要包括金融下游产业和初创企业。 Loft价格定位 价格定位依据 项目名称 项目地址 产品类型 层高 均价（元/㎡） 月均去化（㎡） 区域均价 溢价率 龙湖北城天街 五块石二环至三环 loft 4.9 9600 4600 7070 0.263542 中铁西城 光华二环至三环 loft 4.9 9500 3100 8956 0.057263 万通金牛新都会 九里提二环至三环 loft 4.9 9000 790 8258 0.082444 新熙门 老西门三环以外 loft 6 14000 608 8443 0.396929 南晶国际 紫荆二环至三环 loft 6 13000 1220 9262 0.287538 凯旋南城 高新三环外 loft 4.9 12000 2203 9179 0.235083 峰会中心 大源三环以外 loft 5.95 9500 300 8908 0.062316 利通时代晶座 大源三环以外 loft 4.9 11000 1220 8908 0.190182 福年广场 高新三环外 loft 5.4 13000 2394 9179 0.293923 Loft价格定位 从在售loft项目溢价率来看，凡层高超高5米loft溢价率均超过30%，加之本项目商业配套和公共配套的优势，溢价率应在40%左右。 综合现阶段水碾河区域的均价（8975元/㎡），建议本项目的loft均价为16000元/㎡ B1百纳·生活空间 B1层共17家店铺，主力店和特色店各含一家南面与地铁站无缝链接，有效聚集人流并在地铁入口设置客户服务处，方便给光临客户提供服务 B1层商户分类及明细 主要分布一些知名个体餐饮商户以及HM、ZARA、MANGO等潮流服装类,针对消费群偏中层 商店名 面积 位置 商店名 面积 位置 Bit超市 960 B101 SEPHORA 93 B113/114 石名家 65 B101a ZARA 173 B115/116 翡翠拉面小笼包 98 B102/103 MANGO 141 B117 85度C 44 B104 WATSONS 74 B119 Pizza Hut