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2007昆明商业地产年度研究报告 2007年11月 目 录 第一部分：昆明商业地产发展历程 2 一、昆明商业地产发展历程扫描 2 二、昆明商业发展历程回顾 3 三、昆明商业地产发展规律 7 第二部分：昆明商业地产发展现状和问题 8 一、2004年以前的商业地产开发状况 8 二、2005年的昆明商业地产供求状况 11 三、2006-2007年上半年的昆明商业地产供求状况 16 第三部分：昆明商业地产开发水平评价 21 一、总体评价 21 二、昆明商业地产项目案例评价 22 案例一：昆明柏联百盛购物广场 22 案例二：昆明——汇都国际 25 案例三：昆明——北辰财富中心 28 案例四：昆明——大商汇 30 第四部分：昆明商业格局与商家需求 32 一、2007年的昆明商圈结构和商业格局 32 二、商家需求分析 35 三、大型商业项目交通动线设计原理 44 第五部分：昆明商业地产开发模式探讨 46 一、昆明商业地产发展特征 46 二、昆明商业地产开发模式探讨 47 第一部分：昆明商业地产发展历程 一、昆明商业地产发展历程扫描 昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。 昆明商业地产的历史如何追溯呢？ 1989年，由于青年路服装批发搬迁区政府投资改扩建螺蛳湾农贸市场，新建的螺蛳湾商品批发市场。——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。 图1：近代昆明商业物业业态随时间变化图 2、商圈的形成和演变 中国人在注重生活空间和性的同时，更强调公共聚集空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。从古代的茶园、酒肆、戏楼到今天的酒吧、各种商业广场商业街都是人们生活中不可或缺的组成部分。而且要求各种休闲、娱乐、商业等设施尽量靠近居住场所在城市化进程突飞猛进的阶段，这是必然的现象。着眼于对或数个提供相应的各种服务商业开发的主要空间特定区域内相对高的人口密度也为各种设施提供了赖以生存经济基础。 商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律。 业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。 但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律——不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营”。 以一些特定区域内相对高的人口密度为基础于或数个提供的各种服务 三、昆明商业地产发展规律 有上述历史轨迹可以看出，昆明的商业地产有如下规律： 商业地产的开发，必然与商业业态的演变和兴衰息息相关。传统百货业态到90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。 商业地产的发展，也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。从这个意义上说，商业地产就是“城市功能配套地产”。比如，专业市场作为城市功能的重要补充和中心城市商业流通的主要形式，在过去二十多年来得到了快速的发展。但也随着时代的发展而逐渐演变，有的专业市场开始衰落。同时，休闲商业集中区的出现，就是弥补城市发展进程中当代人对休闲和人际交往的需求。 社区商业最容易成熟，但也最容易到达价值顶点。与居住社区的开发和形成相伴随，作为社区商业配套功能，出现了大量的街铺型商业街区。但由于只是社区商业，这种街铺型商业街区的商业价值增值是有限的。 商圈的形成是需要历史积淀的，城市的商业容量更是有限的。在百货业兴旺的年月，写字楼+大型卖场型底商成为那个年代最主要的写字楼开发模式，却没有考虑地块的位置和百货业态的市场容量。因此，写字楼底商很快退出商业地产的舞台。同时，写字楼市场由于1996-2000年的四五年间开发量太大，到现在还没有完全恢复过来。目前，写字楼市场的单价，也只能与同片区的小户型住宅单价接近或持平。 城市中心区商业需要竞争，郊区型商业需要“主题”。旅游地产、体育地产、教育地产等新型的一批主题地产的出现，不仅给我们看到郊区非人口密集区开发商业地产的可能和希望，也预示着新一轮主题地产的开发热潮即将来临。 第二部分：昆明商业地产发展现状和问题 一、2004年以前的商业地产开发状况 1999年的世博会让昆明加快了城市规划建设的步伐，1998－1999年期间昆明商业物业市场进行了大量的改建及开发。2000年以后处于一个消化时期，此阶段昆明商业物业开发量不大，在整个房地产开发中的比重较小。如图3所示，2000-200