20120629_珠海写字楼市场盘点_杨艳琳,韩胜,周妍.docVIP

珠海写字楼市场盘点 3.1 珠海市主要在售及已售写字楼项目分布 吉大景山路-九州大道：写字楼物业数量位于珠海首列，租售率高，配套完善；金融经济、证券业集中分布； 拱北迎宾路：写字楼的纯粹性不高，主要分散在片区的酒店中，使得拱北写字楼带有明显的酒店烙印； 老香洲人民东路：写字楼零星地分布，规模较小，但租售率较高，客户以小型企业为主； 新香洲行政中心：新兴商务办公区，自用型写字楼为主，硬件配套较先进； 前山明珠南路：写字楼的档次低且零星稀少，办公点多在厂区内； 唐家湾总部经济区：以软件开发为主导的唐家湾总部经济区聚集了巨人集团、金山软件等全国品牌软件开发公司； 南屏湾仔-横琴: 十字门商务办公区，依托横琴新区开发，商业、办公定位高端，规划合理，未来供应量较大； 3.2 珠海市主要在售及已售写字楼现状 　 区域 名称 建面㎡ 销售/出租率 面积区间㎡ 单位数 均价/租金 物管费用 配套 行业分布 客户反映问题 停车位 电梯 其他 在售 吉大 财富大厦（纯写字楼） 2.97 0.4 256、1060 3-13层写字楼,每层4个单位 18000元/平方米95元/月/平方米 10元/㎡/月 约300个 4部 1-2层为银行 -- -- 横琴 门道（纯写字楼） 100 0.3 540～1600 商务楼可分层出售；独栋商务别墅整栋出售 7000 元/平方米 3元/平方米·月 654个 每栋1-2部 足球场、篮球场、网球场 -- -- 已使用 吉大 光大国际贸易中心纯写字楼 6.5 1 138、178、194、228 每层12个单位，共31层，共372个 75元/月/平方米 20元/平方米·月 约100个 日立10部 旅行社、票务中心、银行、通讯等 实业、咨询、科技、贸易、保险、房地产 通风、照明不好；卫生条件需改进；没有地下停车场； 粤财假日酒店 2.3 0.9 100～300 每层约有2000平方米，可自行隔断 16500元/平方米 11元/㎡/月 约150个 三菱4部 酒店配套 银行、贸易、房地产 楼体陈旧；车位少； 德瀚酒店 1.5 1 200～400 每层7个单位，6层共42个 60元/月/平方米 1.2元/平方米·月 约300个 三菱2部 餐饮、棋牌、养生等 实业、投资、科技 通风、采光不好进出入人较杂；配套陈旧； 拱北 银都酒店 0.25 0.95 40～126 每层12个单位，共36个 75元/月/平方米 —— 约250个 三菱6部 餐饮、商务服务、银行 银行、贸易、保险 车位少；电梯慢； 中珠大厦（纯写字楼） 2.12 1 140-350 每层8个独立单位组成 70元/月/平方米 —— 约120个 4部电梯 机场候机厅、票务中心、银行、 广告传播、旅游、贸易、房地产 租户杂乱；楼道昏暗、陈旧； 香洲 国际科技大厦（纯写字楼） 4.06 0.75 80、120、200、300 每层12个左右，部分可自由合并 17000元/平方米 16元/平方米·月 约200个 5部电梯 银行 实业、广告传播、贸易、科技 交通不便；配套少； 西海大厦（纯写字楼） 2.63 0.9 143-653 每层10个独立单位组成 55元/月/平方米 2元/平方米·月 约180个 4部电梯 无 科技、建筑、贸易、实业 电梯老旧；车位少；中央空调提供时间短 工商大厦（纯写字楼） 2.54 1 80-460 每层12个独立单位组成 55元/月/平方米 3元/平方米·月 约150个 4部电梯 无 科技、贸易、广告传播、咨询、IT、证券 电梯经常坏；楼道、洗手间太旧；租户杂乱； 深发展大厦（纯写字楼） 3.21 0.85 156-378 21层，每层10个独立单位组成 40元/月/平方米 2.4元/㎡/月 约110个 4部电梯 银行 贸易、科技、广告、实业、建筑装饰 电梯老旧，经常坏车位少； 日荣大厦（纯写字楼） 2.19 1 120-456 16层，每层10个独立单位组成 85元/月/平方米 —— 约160个 两部日立 健康中心、会议中心、西餐厅 贸易、科技、咨询、实业、建筑装饰 外立面不高档 市区写字楼体量均小，建面2-5万平米左右； 主流单位面积区间在100-400平米之间，且分割、组合方式灵活； 出租率高，租金在50-90元/平米/月之间，租金水平偏低；在售写字楼数量少，售价16000-18000元/平米，相对一手住宅售价，写字楼价格水平偏低； 开始初步呈现行业聚集的特征，吉大片区金融、经济相关行业分布较集中，拱北片区贸易、旅游业公司较多； 写字楼楼龄偏大，形象档次不高、硬件配套落后、服务不到位，用户对现状诸多不满，但市场能够满足需求的新