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武汉长江广场商业地产定位报告2007
长江广场商业群楼初步定位报告
目录
第一部分:项目理解及分析…………………………………………………2
一、项目分析…………………………………………………………………………2
二、项目优势条件分析………………………………………………………………3
三、项目难点分析……………………………………………………………………3
第二部分:项目初步定位……………………………………………………………3
一、项目定位的关键因素……………………………………………………………3
二、商业物业定位条件及规模………………………………………………………4
(一)武汉市商业消费结构及特征
(二)武汉传统商业圈特征
(三)商业项目案例研究――北京金佰瀚商务会馆
(四)本项目商业主题、档次、形态定位
(五)本项目商业需求特征
(六)本项目商业规模及规划初步确定
(七)本项目商业经营模式
(八)本项目商业租金售价建议
(九)商业入市时机安排
三、酒店式公寓定位条件及规模分析………………………………………………10
(一)酒店式公寓概念诠释
(二)酒店式公寓案例研究――圣陶沙大厦
(三)现具有参考价值的酒店式公寓市场销售情况
(四)项目酒店式公寓形象、档次及规模初步确定
(五)锁定目标客户――消费群体定位
(六)酒店式公寓特色建议(包含户型配比及特征、配套设施、物业管理档次及内容)
(七)销售价格及方式建议
(八)入市时机安排
(九)各方投资分析
第三部分:总结…………………………………………………………………………24
第一部分:项目理解及分析
项目分析
项目综合简介
长江广场项目位于汉阳古琴台,是一栋具有标志性的商住项目,主体由一栋塔楼及六层群楼组成,本案所论述的为商业群楼部分(后简称项目)。
项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业,主体面宽为108米,进深90-95米,总建筑面积6万平米。建筑采用剪力墙结构,整体无粱设计,一至六层层高为4米,地下一层高为4.7米。建筑一层设计有5个出入口,内部配置电梯19部,其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部,交通动线清晰便捷。项目还配备车位 个,停靠方便。
项目是一个具有商业历史的建筑,曾历经过百货与电子广场两次产业经营,因此内部商业配置十分齐全,且商业知名度也较高。
项目现状
项目目前处于空置状态,内部水、电、梯均已停用。
由于外墙封闭,内部空间目前采光点少,部分区域黑如深夜。
项目周边配套情况
1、交通配套:项目位于鹦鹉大道,紧邻江汉一桥,不远至长江大桥,交通极为便利,是武汉三镇的交通枢纽,车流量达每分钟150辆之多。
2、商业配套:项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈,南面为汉阳钟家村老商业中心,无论购物、医疗、娱乐一应俱全。
3、自然资源配套:项目矗立于三镇中心,享尽繁华的同时,包揽了武汉几大著名的自然胜景,长江、汉江、月湖、龟山呈现于此,美不胜数。
4、文化资源配套:项目位于月湖文化广场建设范围内,著名的知音文化处处可循,另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此,成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。
项目的优势条件分析
三镇交通枢纽,通达性良好;
核心地段,价值永恒;
坐拥经典美景,感受高雅文化,建筑内外的品质、气度自然天成。
项目的难点分析
商业氛围不足,人流引进困难
项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带,但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立,加上这一地段汇集了几大著名自然景观,缺乏可开发商业的土地资源,所以商业发展相当缓慢。
本项目虽作为商业规划,但区域商业发展条件却不充足,并且由于多年空置,项目地目前的人流量平均每分钟只有5个左右,现有人流主要为长江广场塔楼的住户或办公人员,外来消费力相当少。
商业经营形象欠佳
项目目前已空置多年,并且曾经经营过的两大商家又均因效益不济而撤场,这段历史给市场留下了深刻的印象,因此本项目必须重新树立起良好的经营形象,在推广上要焕然一新。
第二部分:项目的初步定位
一、项目定位的关键因素
1、差异化策略
由于武汉零售商业发展比较成熟,并且项目邻近武汉最大、最具吸引力的武汉广场商圈,项目南面的汉阳商业圈也汇集了相当数量的零售项目,而本项目自身并不具备大量快速消费的人流,因此,本项目应避免与武汉广场等商业项目定位重复,同时要提升项目现状商业档次和形象,找准产业定位,打造独特、创新的商业模式。
2、招商和规划
招商先于规划。招商一方面关系到定位的实施,另一方面也是销售及融资成功的基础。规划则是项目成功的另
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