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湖北黄冈团风商业步行街市场定位及初步规划建议151p
团风县版图不大,人口不多,市场容量有限,且处于阳逻与黄州的夹心区域,高端客源易于流失,中低端市场多方瓜分。在这种背景下,就需要我们充分结合市场供需,合理配置各类物业,并以准确的产品定位、合理的价格定位以及务实的开发策略来实现项目最大化的利润目标。 项目定位分两个部分展开,即商业物业定位和住宅物业定位。在定位之前,首先要确定项目的开发思路及商业与住宅间的体量关系。 本项目商业体量的大小,取决于几个关键因素。 第一、团风县城的人口结构,总人口及城区人口。 第二、人均收入水平,人均消费支出结构及倾向的消费区域。 第三、本项目建成后,预估能够分流的消费比例。 第四、推算可能达到的营业额度。 第五、本项目整体的租金水平。 综上分析,既能实现本项目商业体量最大化,又能充分释放项目商业价值的形态基本已经确定: 即整体为商业步行街,局部设置主力店。 本项目是否具备发展商业步行街的条件? 商业步行街必须满足三个基本条件: ①城市中心,商业繁华,有开发商业步行街的商业基础。 评价:项目位于商业核心区,地段中心,完全符合需求。 ②对外交通较为通达,能够从各个方向输入人流,确保商业人气。 评价:地块临普济路;中部教育路通往得胜大道,东端到本项目截止;与崩坡路相隔一排密布的私房,步行街北端出入受阻。 目标消费群定位是商业业态定位的基石和说服投资的导向。只有充分掌握项目消费群体的特点,并发挥各类消费群体的作用,才能更好的为商业物业后期的良好经营而服务。 项目地处团风县老城区商业中心,区域特点决定了目标消费群的结构:主要以城区消费者为主,以周边乡镇消费者为辅,以学生消费群体作补充。 城区消费者: 该类人群多居住在团风老城区,对本项目区域有较强的认同感,熟悉目前流行的消费趋势。其消费频率、消费档次、消费能力均较高。多为区域原住居民、个体商户、企事业单位员工、私营业主等。 受现有商业供给档次及种类局限,部分高端消费群体,如事业单位职工、私营业主等流向了武汉、黄州等周边先进城市。 引领型消费人群:以城区的高收入群体为主,如政府公务员和私营企业主等,是本项目的引领型消费人群,他们有较高的收入水平,追求生活品质与物质享受,能够引领城市消费潮流。 主力型消费人群:以城区的原住居民、个体商户、工薪阶层等人群为主,他们人数众多,遍布于整个城区。他们是城市商业的主要消费力量,消费频率高,是支撑城市商业持续繁荣与发展的中流砥柱。 补充型消费人群:以周边进城消费的乡镇人群为主,以邻近的学生消费群体为辅,其比较向往城市生活,乐于接收促销、打折等城市商业元素,尽管其消费频率相对不高,但是对商业人气提升有重要的作用。 引领性消费人群和主力消费人群是项目争取的主要人群,在商业业态的设置上应尽量满足其追求时尚、现代的多元化消费特点,同时,在商业促销等活动上,应力争广大补充人群的参与,促进商业人气的聚集。 市场供给:低端商业充斥,市场竞争激烈,市场极度缺乏规划好、规模大、环境优、品质高的中高档商业群。 团风城区商业主要沿普济路、得胜大道分布,临街铺面为主,业态杂乱分布。项目所临的普济路经营业态多为服装鞋帽,档次较低,且有向得胜大道扩张转移的趋势,市场竞争异常激烈。市场极度缺乏品质较好,档次相对较高的核心商业体。 综合上述,将本项目商业定位于中高档次。 可与周边商业形成差异竞争,引导与带动区域商业层次提升,巩固普济路核心商业地位。 本项目设置什么样的业态合适? 市场供给——现有商业发展初级,商业业态具有充分的升级和拓展余地。 项目周边以服装鞋帽等常规性购物为主导的初级市场格局,缺乏休闲娱乐、特色餐饮等供给,业态单调、功能单一、分布杂乱,缺乏特色,这为项目在商业功能和业态上的多元发展提供了充足的余地。 市场需求——问卷调查 ①广泛客户:认为本项目地段 最适合经营的业态依次为:服装鞋帽、超市、餐饮和休闲娱乐; 较适合经营的业态依次为:时尚饰品、综合型商场、家居用品、家电数码等。 受供给现状、消费水平等多方面限制,本项目商业业态不可能面面俱到,为增强商业的影响力,必须以最受市场欢迎的业态为主,适当照顾次要客群,并辅以精选业态。 问卷调查结论基本代表了团风主要消费群体的需求,可以作为业态定位的主要依据,但对学生群体的需求略为照顾不足。 经过逐步筛选和全盘考虑后,将本项目适合经营的商业业态主要有四大类—— 购物类业态为主导: 主要集中于商业步行街首层,以超市、百货或成片街铺形式出现。 其中,购物类业态以超市或综合卖场为引领,促进人气快速聚集。服装鞋帽箱包等业态作为主体。家居、家电、手机通讯作为补充。 本项目目标客户主要集中在25-40岁之间。 以体商户、私营业主为主,以政府公务员、教师及医务工作者等人群为辅; 家庭月总收入主要集中在2000-4000元之间,家庭年收
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