湖北黄冈团风商业步行街市场定位及初步规划建议151p.ppt

团风县版图不大，人口不多，市场容量有限，且处于阳逻与黄州的夹心区域，高端客源易于流失，中低端市场多方瓜分。在这种背景下，就需要我们充分结合市场供需，合理配置各类物业，并以准确的产品定位、合理的价格定位以及务实的开发策略来实现项目最大化的利润目标。 项目定位分两个部分展开，即商业物业定位和住宅物业定位。在定位之前，首先要确定项目的开发思路及商业与住宅间的体量关系。 本项目商业体量的大小，取决于几个关键因素。 第一、团风县城的人口结构，总人口及城区人口。 第二、人均收入水平，人均消费支出结构及倾向的消费区域。 第三、本项目建成后，预估能够分流的消费比例。 第四、推算可能达到的营业额度。 第五、本项目整体的租金水平。 综上分析，既能实现本项目商业体量最大化，又能充分释放项目商业价值的形态基本已经确定： 即整体为商业步行街，局部设置主力店。 本项目是否具备发展商业步行街的条件？ 商业步行街必须满足三个基本条件： ①城市中心，商业繁华，有开发商业步行街的商业基础。 评价：项目位于商业核心区，地段中心，完全符合需求。 ②对外交通较为通达，能够从各个方向输入人流，确保商业人气。 评价：地块临普济路；中部教育路通往得胜大道，东端到本项目截止；与崩坡路相隔一排密布的私房，步行街北端出入受阻。 目标消费群定位是商业业态定位的基石和说服投资的导向。只有充分掌握项目消费群体的特点，并发挥各类消费群体的作用，才能更好的为商业物业后期的良好经营而服务。 项目地处团风县老城区商业中心，区域特点决定了目标消费群的结构：主要以城区消费者为主，以周边乡镇消费者为辅，以学生消费群体作补充。 城区消费者： 该类人群多居住在团风老城区，对本项目区域有较强的认同感，熟悉目前流行的消费趋势。其消费频率、消费档次、消费能力均较高。多为区域原住居民、个体商户、企事业单位员工、私营业主等。 受现有商业供给档次及种类局限，部分高端消费群体，如事业单位职工、私营业主等流向了武汉、黄州等周边先进城市。 引领型消费人群：以城区的高收入群体为主，如政府公务员和私营企业主等，是本项目的引领型消费人群，他们有较高的收入水平，追求生活品质与物质享受，能够引领城市消费潮流。 主力型消费人群：以城区的原住居民、个体商户、工薪阶层等人群为主，他们人数众多，遍布于整个城区。他们是城市商业的主要消费力量，消费频率高，是支撑城市商业持续繁荣与发展的中流砥柱。 补充型消费人群：以周边进城消费的乡镇人群为主，以邻近的学生消费群体为辅，其比较向往城市生活，乐于接收促销、打折等城市商业元素，尽管其消费频率相对不高，但是对商业人气提升有重要的作用。 引领性消费人群和主力消费人群是项目争取的主要人群，在商业业态的设置上应尽量满足其追求时尚、现代的多元化消费特点，同时，在商业促销等活动上，应力争广大补充人群的参与，促进商业人气的聚集。 市场供给：低端商业充斥，市场竞争激烈，市场极度缺乏规划好、规模大、环境优、品质高的中高档商业群。 团风城区商业主要沿普济路、得胜大道分布，临街铺面为主，业态杂乱分布。项目所临的普济路经营业态多为服装鞋帽，档次较低，且有向得胜大道扩张转移的趋势，市场竞争异常激烈。市场极度缺乏品质较好，档次相对较高的核心商业体。 综合上述，将本项目商业定位于中高档次。 可与周边商业形成差异竞争，引导与带动区域商业层次提升，巩固普济路核心商业地位。 本项目设置什么样的业态合适？ 市场供给——现有商业发展初级，商业业态具有充分的升级和拓展余地。 项目周边以服装鞋帽等常规性购物为主导的初级市场格局，缺乏休闲娱乐、特色餐饮等供给，业态单调、功能单一、分布杂乱，缺乏特色，这为项目在商业功能和业态上的多元发展提供了充足的余地。 市场需求——问卷调查 ①广泛客户：认为本项目地段 最适合经营的业态依次为：服装鞋帽、超市、餐饮和休闲娱乐； 较适合经营的业态依次为：时尚饰品、综合型商场、家居用品、家电数码等。 受供给现状、消费水平等多方面限制，本项目商业业态不可能面面俱到，为增强商业的影响力，必须以最受市场欢迎的业态为主，适当照顾次要客群，并辅以精选业态。 问卷调查结论基本代表了团风主要消费群体的需求，可以作为业态定位的主要依据，但对学生群体的需求略为照顾不足。 经过逐步筛选和全盘考虑后，将本项目适合经营的商业业态主要有四大类—— 购物类业态为主导： 主要集中于商业步行街首层，以超市、百货或成片街铺形式出现。 其中，购物类业态以超市或综合卖场为引领，促进人气快速聚集。服装鞋帽箱包等业态作为主体。家居、家电、手机通讯作为补充。 本项目目标客户主要集中在25－40岁之间。 以体商户、私营业主为主，以政府公务员、教师及医务工作者等人群为辅； 家庭月总收入主要集中在2000－4000元之间，家庭年收