【精选】我国房地产行业上市公司经营绩效评价研究.doc

我国房地产行业上市公司经营绩效评价研究 引言 改革开放以来，经济达到了一个前所未有的巅峰，全球的目光也渐渐集中在中国这位成长快速的巨人深思，近些年，在这个巅峰的带动下，房地产事业正在不断趋于成熟，也逐渐暴露出问题。一个时代是由一群时代的枭雄造就，而枭雄也受制于时代。去年，房地产事业可谓伫立于风口浪尖，在之前索罗斯年初对中国房地产事业的评断：房地产无法支持中国经济未来发展及其绩效评价的现状1国内外相关研究概况 1.1国外文献综述 1.2国内文献综述 2我国房地产行业发展及其绩效评价的现状 .1我国房地产行业的发展现状 2我国房地产行业绩效评价的现状 进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。 3我国房地产行业上市公司经营绩效评价的理论分析 3.1影响我国房地产上市公司经营绩效的因素 企业是一个开放的经济系统，企业的经营必然会受到各种因素的制约和影响，与企业经有关的因素都会影响经营成果的优劣。善于分析企业的影响因素是做好企业绩效评价工作的前提和基础。房地产的开发经营与其他商品的开发经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出运转周期长、地域属性强以及受政策等因素影响强等特点。这些特点合影响房地产上市公司的经营绩效。 （1）房地产上市公司投资周期长 房地产商品不同于一般商品，其价值形成和实现往往是多次性的。房地产价值量大，开发周期长，其全部过程要经过生产、流通及消费多个环节，并能通过多次投入形成且具有延续性和增值性，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，所以有必要采取预售，出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性，增大房地产开发与经营的复杂性和难度。由于房地产商品的特殊性决定了房地产上市公司在丌发与经营过程中其资金的运转周期较长。这就决定了在构建房地产上市公司绩效综台评价指标时，不能单用一年的指标来确定房地产开发企业的绩效。 （2）房地产上市公司地域属性强 房地产不是普通的大宗商品，不像一般商品那样可以因需要在生产、消费等过程中发生空间位置上的移动，或是因空间位置上的移动而改变产品效用。一般人们只注意到产品的公有属性或私有属性是决定企业制度的主要因素，往往忽视产品地域属性对企业性质和制度选择的影响。房地产商品的“不动产”特性决定了房地产企业的地域属性。实际上，房地产的地域属性决定了房地产开发经营企业只能在区域性的市场中活动，其经营目标、竞争范围不是全区域性的市场范筹，而只能是地区性的。在指标设计中，财务指标很难反映企业区域性的特征，因此在非財务指标的设计中，可以考虑选择一些能够反映企业区域性特征的指标，如土地资源、环境保障等。 (3)房地产上市公司政策导向性强 房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用及房地产商品的生产、流通与分配是直接关系到国计民生的重大问题。因此我国政府除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更加强调政府宏观调控作用，通过立法、制定政策等措施，使房地产上市公言坚持正确的经営方向, 力求在经营活动各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。这样，房地产事业会被政府无形的手所左右。 (4)房地产上市开发与经管风险较大 房地产上市公司开发经营资金运转周期长，少则两三年，多则四五年。房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，资金流程环节较多，每一个环节部影响着整个开发经营活的正常运转，无形中也增加了房地产经营风险。我国房地产上市公司多数是借助银行贷款等外債开发和建设，负债水平高，使企业很容易陷入財务困境。在构建房地产上市公司绩效综合评价指标时,应有反映企业偿债能力的指标。 3.2我国房地产上市公司经营绩效评价指标的选择 对于指标的选择，每一种评价方法都有其特定的优势，但也无可避免地不能逃避其弱点。我们在应用时应做到具体问题具体分析，斟酌实地地考虑自身企业的状况，针对不同的群体和实现目标，选择不同的行之有效的企业绩效评价方法，使之为企业的发展做出贡献。当然，我们在应用的时候，可以只运用其中一种，也可以几种方式同时运用。 3.3绩效评价的方法 3.3.1企业经营绩效的评价方法 企业经营绩效的评价方法的分类多种多样，这里列举几大应用广泛或者极具代表性的评价方法及规则。 平衡计分法(bsc)。 Balance score card平衡计分法于1992年由哈佛商学院罗伯特·卡普兰和戴维·诺顿发明，是一