鲜六六农贸市场商户收租操作执行方案.docxVIP

鲜六六农贸市场商户收租操作执行方案（2012年5月第一批，7月第二批合同到期商户）根据初步统计于今年5月至7月合同到期的商户共计190组，其中5月到期的商户有77组，7月到期的商户有113组；商户名单详见《鲜六六市场2012年5月、7月合同到期一览表》为此制定如下收租方案：收租相应政策 凡是按照《使用管理合同》中的第三条第2点在合同期满前一个月缴纳下一年（2012年5月、7月—2013年5月、7月）使用管理费的商户均给予一个月租金的优惠，并直接在租金总额中抵扣；如合同期满才续租并缴纳下一年使用管理费的商户月租金涨幅为原月租金的10%；如合同期满没有续租应无条件按时交还商铺，招商部根据业态的需要负责引进新的商户。该政策适应商铺及摊位。根据目前市场状况和周边马路市场的影响，在此次收租政策中提出以下2点建议：猪肉摊由原月租金700元调整至现月租金600元，位置较好的摊位除外；原则上建议蔬菜摊位不要涨价。相关业态调整建议一楼牛肉摊调整到福猪前面的摊位上；二楼摊位上的咸菜、猪脚、牛肉、小虾米、小螺丝调整至一楼熟食、卤菜区域的空铺摊位前。（1T—102至1T—196之间的空铺）收租操作步骤第一阶段：筹备期完成所有到期商户的分类统计（商户业态分类建档）、完成政策的制定及确定、完成业态细分的讨论及决策。第二阶段：铺垫期完成并发布租金收取方案；发动带头商户、解决问题商户，把捣乱的商户清除。4月6日前4月8日前 操作要点说明：以4月15日为收租开始节点。根据合同期满的先后顺序，以楼层作为总体收租推进划分标准，按照a类、e类——b、c、d类商户的推进原则进行推进。a级——铁杆客户和b级——稳定商户；该两类要进行扶持c级——摇摆客户，尽最大可能的争取；d级——问题商户和e级——捣乱商户，进行争取，不能争取的坚决打击。收租的各项要素安排（一）收租地点：二楼市场管理办公室。（二）收租形式：收租形式采取现金收租及银行转帐两种形式。（三）收租程序： a、按照收租具体部署有节奏提前10天告知商户收租政策。 b、根据合同，并同步提供合同期满前一个月租金优惠前后对比的测算单。 c、告知商户收租地点。（四）收租管理： 成立收租专项小组 有总指挥、有专项事务负责人（如财务、市场管理等），根据分层进行专人负责。按照制定的收租政策确认商户应享受的优惠金额，在此次收租过程中一次性抵扣。到期租户如拒交—则需要有清退的手段和决心，并通过法律手段强行清退，该信息须同样与收租政策同步明示。租户如退铺—则退押金，招商部在最短的时间负责引进新的商户。为避免出现大面积客户抱团抗租（该情况最有可能发生）——则之前需要做大量的解释工作及内部疏通，包括发动铁杆客户带头、攻克清退问题客户、全面带动宣传，并进行商户分类处理等。收租的重要手段a、与招商同步结合：静态收租与动态招商同步进行，即在通过多种手段收租的同时，积极地推动招商，所有新招商进场的商户均要求收取租金，进行客户锁定，以此增加a级铁杆商户的数量和所占比重，逐步将收租形成惯性。b、对现有的商户进行分类登记评估：本次收租必须是重点突围、单个击破的策略，为此，必须对现有已租赁商铺、摊位进行分类统计，同时再根据客户的信心及归属感分为客户分为五级（a级——铁杆客户；b级——稳定商户；c级——摇摆客户；d级——问题商户；e级——捣乱商户等），分类完以后，进行专项建档。收租专项组织架构采取以市场管理人员为主，整合财务部急公司其他部门等资源，群策群力，共同执行制定相关组织架构，各部门工作内容如下：总指挥：杨朝光1、市场部： 人员设置： 负责内容：负责整体收租工作，动员每一位商户缴纳租金。 2、财务部：人员设置：王君、许东辉负责内容：负责租金收取工作进程的监督、调控，核对合同期限、根据相应的政策收取租金；对重大情况汇总后报公司领导讨论，提供决策相关依据。3、招商部：人员设置：王响雄、秦亚苏、李朝俊、尹富龙、房云负责内容：根据现有铺位、摊位和在收取次年租金过程中调整出来的铺位、摊位集中力量对外发布信息，引进一批有实力的商户加盟，共荣市场。重点提示：在收租之前，需要重点处理好的几方面问题：一是经营管理问题；二是市场推广问题。收租的难度主要取决于市场旺场的程度，只有解决了市场经营的各方面问题，收租的阻力才可以化解。同时市场的形势将是决定收租成败的关键；而旺场措施的执行及成效是影响客户信心的最重要手段；解决客户争端及波动的要点是收租政策的执行（主要焦点会集中在免租期上）。一旦现有市场短期内信心难以建立，则现有经营户存在大面积拒交租金（僵持）及退铺（决裂）的可能性。这是项目存在的最大显性风险。从做市场的角度出发，大多数项目都有一个从死到活的过程，一旦出现该状况，从一定程度上说，是一次有利的换血过程，可一次性解决原有的诸多遗留问题，为新一轮的招商及运营奠定基础。