松江房地产项目的市场分析报告.docVIP

谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目的市场分析报告 项目简介 1.1 宏观环境及区域环境分析 1.1.1 地理环境 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，扼守黄浦江中上游，距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际机场50公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。 轨道交通 轨道交通9号线“古道时速”是上海轨道交通体系重要线路，串接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域，远期西至枫泾古镇（衔接浙江省轨道交通），向东跨长江口至崇明岛，与规划中的上海国际生态城等紧紧联系起来。 另有轨道交通1号线，2号线，5号线，10号线，12号线，22号线等未来可作线路延伸和衔接。 行政区划 　　松江区辖4个街道、11个镇。组成了现在的松江新城的主要部分，面积约100平方公里，这就是松江今后城市建设的核心区域。松江区总面积604.65平方公里，占上海市总面积的9.5%。 松江产业目前的重点和优势领域在电子信息IT业、机电与重工、先进材料，生物医药等方面。 研发与生产性服务业发展迅速，以形成新的产业结构。随着新城建设，目前服务业的增长速度已超过第二产业，诸如大业领地、财富兴园、大学城商务广场、漕河泾松江高科技园、佘山旅游文化综合服务区等，松江正在经历新的转型，不久之后，将形成已服务业为龙头的产业结构。松江也将全方位致力于发展第四产业，率先探索新兴产业产生发展的特点、规律和相关体制机制。 公用事业道路建设 　　轨道交通9号线松江段铺轨任务、6个站点主体结构和九亭车辆段动迁工作完成，新城站商业广场项目启动建设。相继完成了新浜铁路上跨立交、辰塔路北延伸、松蒸公路拓宽、沈砖公路拓宽、松卫公路辟建等重点工程的招投标工作。完成了联络路、货场路路灯工程、谷阳北路交通渠化和慢车道拓建工程、西林路与松汇路交叉口改造工程、荣乐中路拓宽改建工程等。 城市环境保护和治理 　　不断加大环境建设和整治力度，城市整体环境进一步改善。加大对西林路、玉树路、方塔北路、谷阳北路等道路的整治力度。全面推进环保三年行动计划，完成100公里污水收集管网建设。实施“万河整治行动”，全年完成镇村级河道疏浚357条（段）、423.09公里、441.89万立方米。整治黑臭河道60条段、93.28公里、86.97万立方米。大气环境质量优良率达86.3%。 城市绿化 　　继续加强绿化建设，改善城市生态环境。2006年被评为全国绿化模范城市。全年新建绿地面积109.99万平方米。至年末，全区已建成绿地面积1389.98万平方米，城区绿化覆盖率为44.2%。 社会事业 卫生事业 公共卫生服务和医疗服务能力稳步提高。“三医联动”综合改革试点稳步推进，初显成效。实施公立医疗机构收支两条线管理，实行药品网上集中采购制度，加强了医保资金监管,与改革前相比，全区公立医院门急诊人数增长7.3%，门急诊均次费下降5.2%，平均住院床日费下降2.1%。至2006年末，全区有各类医疗卫生机构26个，卫生技术人员2776人，拥有病床3832张；农村合作医疗管理所17个,民办医疗机构27家。　　 房地产市场健康发展。2006年实现房地产业增加值26.87亿元，比上年增长2.4%。完成商品房投资116亿元，下降7.5%；商品房施工面积1117.31万平方米，下降3.5%；竣工面积283.97万平方米。全年实现期房销售面积217.15万平方米，增长4.1%，销售额132.97亿元，增长15.5%；现房销售面积76.56万平方米，增长123.5%，销售额35.82亿元，增长216.2%。全年二手房成交过户面积（单向）56.36万平方米，交易金额29.36亿元。 2．房地产市场分析 2.1 需求供给分析 2.1.1 需求情况 人口和家庭分析 　 人口规模持续扩大。全区常住人口为1582398人，十年共增加了941242人。从人口增速看，六普比五普增长了146.80%，平均每年增加94124人，年平均增长9.45%。从人口密度看，六普人口密度为2617人/平方公里，比五普的1060人/平方公里增加了1557人，增长146.89%。从总量、增速排位看。六普常住人口占全市人口总量的6.87%，比重比五普提高了3.04个百分点，在全市18个区县中居第四位，仅低于浦东新区、闵行区和宝山区；人口总量增速与年均增速分别