松江项目地块市调情况.pptVIP

敏感性分析 * * 松江项目地块市调情况 资金投资部、商业管理部整理 2010.1.14 地理位置 松江区位于上海市的西南部，地处北纬31度，东经121度45分，扼守黄浦江中上游，距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际机场50公里，洋山深水港55公里，长江口45公里，杭州湾35公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭磁悬浮、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。 地块现状描述 老城区的状况： 老城区位于沪杭高速以南、沪杭铁路以北。有很多地方特色的历史街区、建筑，以及有纪念价值的遗迹等，是目前松江人口聚居区，也是松江商业和生活设施主要集中地区。 新城区的定位： 新城区位于沪杭高速以北、莘砖公路以南，且是大学城所在地，是松江新的政治、文化中心，目前区政府、检察院等相关机构已迁至新城区。但相关生活设施及配套比起老城区还有一些不足。 将崛起的松江南部新城介绍： 松江将打造第二个新城区，老城区以南的松江新城南部，规模超过现在的松江新城！该区域总面积将达到66.8平方公里，超过目前面积达60多平方公里的松江新城。 据悉，松江新城南部区域规划范围北到沪杭铁路、北松公路，南到黄浦江，西到A30高速，东到金山支线铁路，涉及永丰街道、车墩镇、石湖荡镇等三个街镇的用地。 在新城南部规划区域，预计2010年10月通车运行的沪杭客运专线将在此设置松江南站火车站，轨道交通9号线南延伸也将在2009年底开工建设。 宗地情况 ①目前地块为净地，但北侧尚有部分临时棚屋，现有人居住。 ②方塔北路东边为某重工企业的厂房及仓库。 ③地块原址为光华塑料厂。 地块周边交通配套 和其它多数郊区板块情况类似，地块周边公共交通并不发达，地块附近汽车站位于乐都路汽车站，离地块1.2公里。往上海的有沪松线、松梅线，15分钟一班，票价6元。9号线南延伸工程将全部采用地下线位，具体走向为9号线一期起点站松江新城站至沪杭客运专线的松江南站站，一共设3座车站，预计将于2012年建成运营，高铁站点位于现松江火车站往南1.8公里处，现已开始动工并与9号线延伸段站点相交，都离地块3.5公里。 地段周边配套设施 地块周边住宅小区均为2004年前建造的较多，部分生活配套齐全。主要集中在方塔北路以南，有建设银行、农业银行、易初莲花、良友金伴，菜场等配套设施，可以满足日常生活需求；另外，位于地块西侧的平高商业广场主要以餐饮为主，但整体经营情况不理想。医疗方面，有松江人民医院；教育设施有松江二中(市重点)、方塔小学以及方塔中心幼儿园均离地块不超过2公里。 周边市政规划情况 地块东面目前为某重工企业仓库和厂房，南面为九峰实验学校，从松江城区规划局了解得知，今后地块的东面和南面均为住宅用地，部分为商业用地。（具体规划总图尚在审批当中，时间未定） 地块市场调查 1、 房地产市场投资环境： 至2008年，松江全区（含各所辖镇）常住人口139.68万人。其中，本市户籍人口83.8万人（其中老城37万）外来常住人口55.88万人。 随着新城建设、行政中心的转移，近几年老城并没有土地出让，因此对习惯老城且意愿改善住宅者将是我们主要的目标客户。 2、 区域内房地产市场状况分析（区域内房地产各项指标的成长状况）： 2008、2009年松江区商品住宅成交情况： 2008年松江区商品住宅成交面积为137万平方米，成交套数为11661套，成交均价为11000元/㎡；2009年商品住宅成交面积为303万平方米，成交套数为25470套，成交均价为12000元/㎡，较去年分别增长121%、118%和9%。其中09年松江城区商品住宅成交面积为103.4万平方米，成交均价为9400元/㎡（含动迁安置房）。 09年松江城区各月销售量情况 9,407 9,725,328,000 9,177 1,033,819 总计 12,969 1,623,199,000 1,080 125,161 2009年12月 10,629 799,063,400 638 75,178 2009年11月 9,793 831,755,300 667 84,929 2009年10月 9,395 650,366,200 568 69,222 2009年9月 9,817 1,079,859,000 887 109,994 2009年8月 8,952 1,185,732,000 1,191 132,456 2009年7月 8,7