地价与房价高企的关系辨析_理论与证据.docxVIP

地价与房价高企的关系辨析※——理论与证据王祖山何立华内容提要：对房地产市场定价行为的理论分析表明，房价高企是由中国当前房地产及其土地要素市场的特殊结构决定的，即开发商和地方政府的利益相互依赖——“双重边际成本加成定价”的结果。实证检验表明，房价和地价是一种互为因果、相互促进的关系。高房价已经偏离了经济基本面，这主要体现为人均收入水平和人工成本等基本经济因素对房价缺乏显著的影响。关键词：房价地价土地财政中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1009－2382（2015）01－0018－05DOI:10.13891/j.cnki.mer.2015.01.004的措施提供参考。一、引言二、文献综述及简要的评论住房问题是事关大众福祉的大事，也是难题。1994年7月，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其核心是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。经过10多年的努力，住房市场化改革一方面明显地改善城镇居民的居住条件，统计资料显示，1990年中国城镇居民人均住宅建筑面积为13．70平方米，到2005年则增加到26．11平方米。另一方面，极大地促进和推动了房地产及相关行业与市场的发育和完善，至2009年，建筑业的总产值，占国内生产总值的6．58％。不过在居住条件改善的同时，城镇住房的市场化改革带来房价的高速上涨，2003年全国商品房平均价格为3225元／居高不下的房价很大程度聚集和体现了转型中国在经济、社会和政治等方面的矛盾和问题，城市房地产价格及其决定的因素自然成为学术界探讨的热点。和一般的商品相比，住房具有独特的属性，如不可移动性、异质性、高价值性以及消费和投资的双重性等，但在大部分的国内相关研究中，分析住房价格的影响因素却和一般的商品并无本质的区别。影响房价的经济基本面因素通常可分为市场供求因素和非市场因素。以市场供需为研究视角的文献，通常的做法是基于一系列基本面因素构建价格模型，以检验模型中影响房地产价格的显著因素，如收入、利率、信贷以及股市等。基于研究相关性的考虑，居民收入往往被视为是最为重要的影响房地产价格的潜在因素。随着居民收入的增加，住房的市场需求曲线右移，在其他条件不变的情况下，这会促使房价的上升。中国仍然是一个中低收入的发展中国家，收入约束可能是制约房地产需求的一个重要因素。利用1999～2006年31个省市的面板数据，董志勇等（2010）的实证分析表明房价推动力的主要来源是需求方，其中需求因素中的人均收入对房价的影响较为明显。与之类似，沈悦和刘洪玉（2004）使用1995～2002年14个城市的面板数据，平方米，到2009年，平均房价为6644元／平方米。高企的房价使得许多的家庭望房兴叹：中国社科院发布的《2010经济蓝皮书：中国经济形势分析与预测》表明，城镇居民的房价收入比高达8．76，在中国85％的家庭没有能力购买住宅。在受到中央政府的严密监管和严格调控的背景下，房价何以居高不下？这是本研究要回答的核心问题。对此问题的回答，希望有助于理解众多居民无法承受的高房价形成的内在机理和具体决定因素，相应地，也希望为中国未来住房政策的方向以及需要采取※本文系2012年国家社科基金项目“居住保障资源的配置及保障效率研究”（项目编号：12BJY054）的中间研究成果。－18－研究表明城镇居民家庭人均可支配收入增长10％，引起住宅价格上升9％～11％。但在中国房地产市场短短20多年的发展过程中，居民收入水平及其增长速度和房地产价格及其上升速度存在显而易见的差异，但名义利率和实际利率在住房价格突飞猛进时期并没有显示出类似的变动。因此，人们有理由怀疑这些因素对房价的实际影响。如周京奎（2005）的研究经验发现房地产价格受可支配收入和利率的影响很小，房地产价格的上升主要是由投机推动。由于该研究使于国际比较表明，二者关系是房价决定地价，而非地价决定房价。与此不同，余华义和陈东（2009）的研究则表明，在长期均衡中，中国的房价与地价呈现正向相关关系，互为对方Granger原因。现有研究虽然展现了大量的真知灼见，但或多或少存在某些不足：如实证并非建立在严谨理论分析的基础之上，或者有理论分析但缺乏相应的实证检验；如实证检验中忽视了某些重要的解释变量，如人口因素，而大量的理论分析表明人口因素是影响房价的最重要因素之一；如采用住房价格指数数据并没有进行定基转换。本研究拟基于房地产及其要素市场的特殊结构，探讨房价高企的内在原因，通过建立计量模型对理论分析得到的观点进行实证检验。用的是14个城市的截面小样本数据，其结论合理性值得怀疑。但余华义（2010）基于1998～2008年中国35个大城市的面板数据，发现房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系，宏观调控后房价偏离了经济