深圳_波托菲诺_价格方案_别墅价格报告.docVIP

谨呈：深圳华侨城房地产有限公司 波托菲诺·别墅价格报告 世联华侨城波托菲诺项目组 2004年12月 目 录 第一部分 目标设定 第二部分 项目介绍 第三部分 价格区间的确定 第四部分 价目表的形成 附件 中国别墅市场发展现状研究 第一部分 目标设定 1实现项目利润最大化（内部调差实行精确致导原则）； 2 为本项目后续产品和发展商外区域产品起到价格拉动作用； 3 通过价格效应扩大华侨城地产品牌影响力，打造全国顶级物业发展商形象。 第二部分 项目介绍 波托菲诺·别墅项目位于深圳南山区华侨城燕栖湖南岸荔枝林以北，北面隔湖眺望“波托菲诺·纯水岸”，南岸毗邻茂密的荔枝林，地势南高北低，结合起伏茂密的荔枝林，自然地理条件独特优越。 该别墅用地规划总占地面积31460.2平方米，具体的规划指标为： 规划指标 1号地 2号地 总用地面积 15905平方米 15555.2平方米 建筑容积率 ≤0.30 ≤0.33 建筑覆盖率 ≤17% ≤17% 建筑层数 ≤3层 ≤3层 建筑面积 4730.7平方米 5098.96平方米 车位 2个 2个 1、2号地共计建造高档别墅23套，其中1号地11套，2号地12套，六种不同户型，面积从370平方米-560平方米不等，各户均带私家泳池、花园，赠送面积普遍高达2.55左右。优越的地理环境、便捷的交通、成熟的街区生活配套、闻名全国的人文环境、知名的开发商品牌造就了多个“深圳唯一”。这些唯一都为波托菲诺别墅定价起到了重要的支撑作用。 第三部分 价格区间的确定 1 对比项目选择 波托菲诺·别墅目前共推出23套，成为继2001年波托菲诺系列产品推出以来最顶级的产品，也是深圳市场上目前唯一的城区别墅，具备地理位置、人文环境、物业配套等多方面的唯一性。因此，若按照传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、修正的方法较难推导出本项目的价格，故本项目价格区间的确定拟通过深圳别墅市场典型个案结合全国重点城市类似产品相比较的方法，综合溢价因素进行价格修正，最终得出项目的价格区间。 产品界定 全国别墅市场上存在大致三种别墅形态：独栋别墅、Town House、花园洋房。产品形态如下表所示： 名称 别名 建筑形式 面积（平方米） 层数 车位 独 栋 别 墅 别墅 —— 约200-1000 2-3 1-3个私家车位 别墅边缘产品 Town house 联排别墅 约200-500 2-4 1-2个私家车位 花园洋房 类TH 约200左右 2-5 底层有1-2个私家车位 本项目属于独栋别墅形态，故在类比产品选择上一律选择全国重点城市的独栋别墅价格作为比较、参考对象。 比较城市界定 目前，我国的珠江三角洲、长江三角洲、京津塘地区已成为我国经济发展的热点区域，而北京、上海、广州、深圳等几大区域的重点城市，无论是在城市整体经济发展，还是在房地产业发展方面均走在了全国前列，搜房网对全国各大城市综合指数及房地产指数的最新排名如下： 类别 城市指数 住宅 办公用房 商服用房 城市 指数 升降 指数 升降 指数 升降 指数 升降 北京 1154 5 944 7 1449 5 2160 -3 上海 1164 23 1132 26 1237 13 — — 深圳 1319 12 996 16 1955 0 3430 0 广州 963 3 619 4 1605 1 2578 -2 天津 670 26 528 32 728 8 893 5 重庆 541 4 354 6 855 -4 968 0 ——数据来源：《中国房地产指数》报告 北京、上海、广州将作为本项目全国对比城市。 对比产品锁定 锁定原则：产品类型一致、产品档次类似、选取对比城市类似。 锁定比较项目： 城市 项目 项目概况 北京 西山美庐 物业类型：别墅 装修状况：毛坯海淀香山南路99号（五环路杏石口桥坯朝阳紫玉东路1号(亚运村正北一公里处)汤臣高尔夫别墅八期坯浦东龙东大道1号紫都上海晶园坯松江佘山国家旅游度假区佘北公路·泗陈公路口坯天河珠江公园西侧猎德路与花城大道交汇处坯宝安观澜镇高尔夫大道坯盐田盐坝高速及盐梅路之间2价格区间推导模型建立 传统的市场比较法估算房地产价格通常基于区域相关性、产品同质性、竞争关联性原则，选取市场上的可替代产品进行价格多因素修正而得出待估房地产价格。本项目由于是独栋别墅项目，区域市场可比对象少，产品差异化大，竞争关联性小，不宜采用市场比较法。因此，本项目拟采取静态基准加结合动态溢价因素修正的方法得出本项目的价格区间。 价格区间动态估算模型： 动态价格区间= （静