终审审核培训(房).pptxVIP

终审培训PPT目录第一章 进件审核 第二章 房产评估 第三章 电核重点第一章 进件审核 （一）资料合规性 （二）资料齐备性 （三）实地核查规范（一）资料合规性客户资质条件须满足公司产品大纲条件；客户用于抵押房产须满足公司的进件要求。（二）资料齐备性根据公司房贷审核流程，客户完成签约前必须准备资料完整且有效。（三）实地核查规范①工薪类： ●工作场所拍照要求：工作场所须核实是否正常上班；●房产抵押地址拍照要求：首先到达目的地卫星定位截图保存，对房产周边配套设施拍照，房产周边主要标志性建筑物，房产座落的单元楼号，照片必须核实显示的单元楼号与房屋所有权证登记的地址信息一致，其次室内拍照须包含客户起居室，厨房，室内主要家电及装修情况照片等，除此之外须对房屋居住其它人员拍照并与客户拍照合影；最后可核实小区物业客户是否有无欠费或其它异常情况；②经营类客户： ●房产抵押拍照要求同工薪类房产抵押拍照要求；●客户经营场所拍照要求：经营地址卫星截图，经营地址周边主要标志建筑拍照，附近主要街道拍照，企业门头及地址铭牌拍照，并核对客户提供租赁合同是否一致，确定是否是客户自有办公场所，办公场地室内区域拍照，现场工作人员工作场景拍照，企业一些荣誉奖状拍照，如有通讯类张贴文件拍照等，如有近期签订的销售合同类可现场拍照；第二章 房产评估 （一）房屋评估方法和标准 （二）房产评估价格修正 （三）客户资质分类及额度范围（一）房屋评估方法和标准进行房屋评估，主要是针对房屋的坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等等一些因素进行估价。主要参照全国十余年来房地产宏观、微观信息以及系统内部每日20余万条房地产交易信息数据为依托而进行评估。一般而言，房屋评估的方法有以下几种：1、市场比较法在房屋评估价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房屋和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么/news/房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。2、收益还原法按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。3、成本估价法采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。4、假设开发法房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本(利息)，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。5、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。（二）房产评估价格修正 1、公共配套：房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店等，居民购物是否 方便；房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等，此项因素一般影响正常房价的300-1000元／平方米。 　 2、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离有否超过30分钟，距家直线距离 300m以内公交超过几个站台，出入小区的自行车、汽车是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。此项因素一般影响正常房价的100-500元／平方米。 　 3、环境条件：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场，周边有无工厂，空气质量如何?噪声污染如何，小区住户素质高低，成都市西面房价贵主要来源于城市西面属上风上水