打通资本经营的出路——房地产企业上市融资战略.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 打通资本经营的出路—房地产企业上市融资战略 　　按照我国政府的承诺，加入WTO以后，我国将开放服务行业，其中当然包括房地产业。WTO对中国房地产业的影响将是全方位的，将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力相差悬殊;其次是经营管理水平相距更远的;而更重要的是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。 　　房地产业需要大投入，是一个非常典型的资本密集型产业。而中国以民营发展商为市场主力军的房地产企业，其发展最大的障碍是企业规模小、资源分散、开发商整体水平不高、社会资源分散、社会资源低效使用，与其资金密集的行业特点极不相适应。对比深港地产商的实力，仅对比两者的资金状况就相差甚远，顶级企业如新鸿基地产资产为1300亿港币，一般“次塔尖”的企业也是几百亿资产，如信和置业等;几十亿资产的地产开发商，在香港地产界几乎没有市场空间，深圳发展商以最大的万科集团为例，其资产规模40亿元，净资产22亿元，资产负债比率约50%，新鸿基净资产规模是万科的60倍，资产是万科的45倍，资产负债比率仅百分之二十几，国内企业很难与境外企业相提并论。因此，进军股市，走证券化之路，也就成为国内房地产企业资本经营的一条出路。 　　房地产企业上市意义 　　房地产企业必定要力争上市，只有上市才能募集到成本较低的直接资金，提高企业自有资本，降低投资风险;只有上市才可以获得社会资本的支持，才有可能尽快进行资本积累;而只有进行长期化的经营行为，才会吸引长期投资的股民。 　　房地产企业上市对整个行业有推动作用。房地产属 资金密集型行业，同时建设周期长，开发商通常要2至3年时间才能完成投资回收。由于银行贷款成本高，增加了企业的开发成本;而且要获取贷款也非易事，银行对企业的贷款条件要求高，一般的企业难以获取贷款。上市企业通过上市可以获得大量的资金，使开发成本大幅度降低，并对未上市企业形成竞争压力。所以，房地产企业上市将促使所有的房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力，从而有利于整个行业的发展。由于房地产企业上市使开发成本降低，可能增加住房供给量，压抑过高的楼价，老百姓有可能买到便宜的住房。 而且据了解，已有超过5000家海外房地产企业进入了中国房地产开发市场，占中国房地产企业总数的20%左右，它们大都拥有资金、人才技术、管理等多方面的优势，对国内房地产企业已构成越来越多的威胁;同时入世后将有更多国外房地产公司进入中国市场。这些企业多为一流的公司、企业集团。与之相比，我们的房地产企业相对弱小，经营机制落后，但都享受国民待遇，则国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将不断消失，这无疑是一个巨大打击，国内企业只有积极争取上市，筹集雄厚资本，扩大规模，增强实力，方可以和境外房地产公司抗衡。 房地产企业上市条件 　　从融资的成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。进入2000年后，随着房地产市场的逐渐走好，房地产企业上市逐步解禁。截至目前，在我国两万多家房地产企业中只有50多家企业实现了在证券市场上市融资。 　　实际上，自房企上市解禁以来，已有不少跃跃欲试者：地产类上市公司在加大力度开发项目，非地产类上市公司在大举进军房地产，没上市的地产企业则在设法登陆资本市场。据粗略估计，目前深沪两市1000多家上市公司中，涉及房地产开发业务的公司数量在1/3 以上，有的上市公司上市后增加了房地产业务，目前，这种趋势正在增加。据了解，去年上市的房企共有5家，但随着去年底，中国证监会全面取消了房地产公司上市的限制性规定以后，相信将有更多的企业会争取上市。 　　上市融资对房地产企业筹集资金的益处不言而喻，那么房企要实现成功上市并在股市上募集到资金、具备哪些条件?(如下表) 　　房企上市条件 　　●首先要符合国家对上市公司的要求; 　　●建设部要对申报企业的主营业务(必须以住宅为主)、规模效益、规范运作程度以及募集资金投向、发展后劲和公司实力(包括企业土地储备、技术水平)等各方面进行考核; 　　●总的原则是在现有规范的股份制企业中选择，业绩评价主要看其在房地产行业发展的前景; 　　●至少要把募集资金的70%投到其主要住宅建设上，未经证监会同意不能私自转移。 　　除此之外，我们认为房地产企业要想被证监会“相中”，成功上市，吸引投资者，至少还应具备以下前提。 　　1、良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则几乎就没法翻身。而拥有良好的企业素质及市场形象，却又往往能化不利为有