寶成國際集團江西吉安地塊分析報告20100711.pptVIP

目 錄 一、城市發展與規劃 二、房地產市場分析 三、地塊經濟指標與現況 四、前期市場評估建議 一、城市發展與規劃 城市區位與劃分 吉安市位处江西中部，赣江中游，北接新余、宜春市，南邻赣州市、西连萍乡市、湖南省，东与抚州市为邻,中亚热带丘陵山区季风湿润气候，属典型的内陆三线城市。 交通区位优势良好，伴随条件改善，开始承接部分广东省等华南经济圈产业的内迁。 航空方面，有距离市区1小时车程的“井冈山机场”，已开通至北京、上海、深圳等地航班； 铁路方面，长期围绕“京九铁路”打造区域经济发展； 水运方面，贯穿江西省南北的赣江航道穿市区境内而过； 公路方面，赣粤、泰井、武吉高速公路相继通车，与105国道和由东向西的319国道及“三南”公路结合，基本形成对外较为便捷的快速立体交通网， 2000年5月设市，现辖2区10县1市（即吉州区、青原区、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、井冈山市），面积2.53万平方公里，其中吉州区面积約416平方公里，辖6街道3镇2乡；青原区面积915平方公里，辖1街道5镇2乡（含1民族乡）。 市区被赣江一分为二，以西属于吉州区，以东属于青原区，吉州区为城市发展较早也较为成熟区域，项目地块位于吉州区南部，城市主干道“井冈山大道”与“阳明路”周边为目前城市核心区，主要商业集中于此。 人口與經濟發展 城市人口常年保持小幅度穩定增長，維持在470萬人的總量附近，人口構成上汉族占总人口的99.5%左右；32个少数民族約1.5-2万人，其中以畲族人口居多，达1萬人左右；城鎮人口約占30%，約140萬人，城鎮人口中吉州区約30萬人，青原區約15萬人。 2007年末全社会就業，二、三产业分别为58.45万人和65.71万人，城镇職工年平均工资14895元，增长21.6%，普通工人500--700元／月。 吉安市年GDP连续5年保持13%以上的增幅，2009年全市完成生产总值584.11亿元，增长13.7%，增速列全省第4位；实现外贸出口总额4.42亿美元，增长63.8%，总量列全省第8位；实际利用外资3.45亿美元，增长17.7%，总量列全省第6位。 城市規劃與建設：整體佈局 赣江、禾河在中心城区交汇，将整个城区划分为三大片区：河西片区（吉州区），河东片区（青原区），河南片区（敦厚镇及高新技术产业园区），整个城区呈“一城三片，两水三岸，多中心多组团”的空间格局，规划近期至2010年，城市人口53万人，远期至2020年，城市人口73万人。 河西片区：集中心城区文化、娱乐中心，行政中心，商业金融服务中心为一体的综合型片区； 河东片区：集旅游休闲、教育科研、商业贸易及生态居住为一体的滨江新型片区； 河南片区：工业及生产服务型片区。 城市布局结构规划形成七个居住片区：后河、滨江区、城北、中心、城东、敦厚居住片区和高新技术产业园居住片区。 城市規劃與建設：道路交通 市域交通规划 铁路:构筑以京九铁路为主骨架的“一纵一横一支线”的网络布局，完成京九铁路既有线路电气化改造。 公路:以南北向大（庆）广（州）、樟（树）吉（安）高速和东西向泉（州）南（宁）、泰（和）井（冈山）和吉（安）东（馆）高速公路形成“两纵三横”高速公路骨架，同時构筑“加二环”的市域内部公路干道网络。 中心城区城市道路网布局采用“双环、方格路网、轴线串接”的布局形式，河西片区主干道为五纵九横，五纵（兴贤路、天华西路、吉阳大道、天华大道、吉州大道、井冈山大道、沿江大道。 城市規劃與建設：城南新區 后河居住区：居住用地390公顷，人口规模为13.5万人。 滨江居住区：居住用地290公顷，人口规模为10万人。 城市規劃與建設：城南新區 城市區域現況 二、房地產市場分析 固定資產投資分析 2007-2009年，吉安市固定资产投资连年高速增长，2009年全年全市完成固定资产投资589.23亿元，增长43.4%,其中城镇以上投资完成534.63亿元，增长44.3%,全年全市施工项目1862个，新增固定资产500.51亿元，增长63.2%。 房地產開發投資分析 吉安市现有房地产开发企业203家，其中在吉安市(吉州区和青原区)注册的房地产企业85家，受近五年中国整体地产市场的走势影响，吉安在2008年出现投资骤涨，2009年全年全市房地产开发投资34.16亿元，增长14.24%。 中心城區整體土地出讓情況 由于2008年以前的土地性质查证存在难度，且根据新的用地政策，两年未开发土地将面临收回措施，因此前期未开发地块的可参考性不大，2008年-2010年三年中总体的用地面积为157.8238万㎡，商品房用地项目的可开发量为76.6341万平方米（未计容积率），包括商业、住宅综合用地。 吉安市中心城區住宅開發銷售統計 2009年度