福建三明夏华商厦项目业态定位与招商工作安排.ppt

夏华商厦项目业态定位与招商工作安排 福建福州潘氏机构 2011年6月15日 目录 一、宏观经济篇 三明市行政区别 将乐简介 将乐经济资源 将乐经济开发的总体规划 将乐县经济指标 将乐商业现状分析 随着经济的不断发展，将乐市经过五年滞长，在近几年的一些大型的商业项目和沿街门市纷纷亮相。这其中既有专业的市场，也有大型的综合体。?目前将乐的商业立足老城区中心并向东区域辐射。 三、将乐县商业经营分析 七星步行街商业现状 城关－南门街 城关－三华北路 三华北路商业现状 城关—新将路 新将路商业现状 城关—俯前路 俯前路商业现状 城关—日照广场 水南商圈 滨河路商业现状 水南商圈 主要商圈对比分析 商铺面积对比 商铺面积对比 商铺租金对比 商铺租金小结 目标客户群体分析 在营业步行街及沿街商铺投资回报分析 投资回报小结 在售重点商业项目——东方世贸广场 项目位置：本案旁边 总建面积:1.2万平米 楼盘价格： 一层40000元/㎡ 五层8000元/㎡ 项目公滩：40% 项目层高：地上五层，地下一层 投资回报：6% 商铺的面积范围：13-85 ㎡左右 运营公司：厦门世贸公司 已入住商家：时代今典3D影院、淘宝商城 开发商：恒发地产 东方世贸广场业态分布 东方世贸广场优劣势分析 与竞争对手共利 五、本项目业态定位 本项目具体位置 目前项目现状与未来打造平面 项目SWOT分析 业态规划的原则 业态规划方法 商业业态定位 项目业态规划（扣除苏宁后，按比例调整各业态配比） 地下一层（大型超市） 一层 二层 三楼 四楼 五楼 六、招商工作安排 招商策略—— 招商前提条件 招商策略——苏宁租金及回报分析 招商策略——返租测算 招商策略——租金建议 一层出租回报率建议 招商策略——项目形象及招商物料准备 推广定位 物料设计表现 物料设计表现——海报 物料设计表现 物料设计表现 物料设计表现 物料设计表现 物料设计表现 物料设计表现 8614887 156634296 12691190109682 15212.98 合计 不变 不变 不变 9926942538.21 五层 不变 不变 不变 12408343293.52 四层 8095571887.08 14436113365.06 三层 14687222636.35 18470433314.21 二层 41030802335.82 49318512701.98 一层 5.5%返租（元／年含税） 扣除苏宁所占销售额后（元） 扣除苏宁所占面积后（㎡） 5.5%返租（元／年含税） 总销售额（元） 总建筑面积（㎡） 楼层 返租租金按照平均5.5%比例换算 第一年招商租金完成：870万元 租金建议 委托招租回报比例： 一楼：4.5%—5% 二、三楼：5%—5.5% 四、五楼：5.5%—6% 租金每两年递增6-8% 合同签订建议：（3+2）签订制，前三年签固定三年制，后面两年可续约。 建议业主给商家一定的装修时间（三个月、半年、一年）； 5% 4.5% 120元 项目筹备期——推广定位 ——推广道具筹备 ——项目现场工地重新包装 ——售楼部转为招商部 ——推广计划制定 ——媒体渠道设计 ——招商团队组建、培训 [夏华商厦]—— 将乐首席“一站式”购物天堂 围墙示意图 隔断 业态形式沿街商铺为主，业态较杂。 中档、部分低档消费品为主 建材、食杂、餐饮等 水南区 该区域环境较好，建材形成专业市场，娱乐购物休闲较少。 中档 生活零售、建材、家具、服饰、餐饮、娱乐休闲等 新城区 业态形式以步行街为主，销售产品服饰、通讯为主。 中低档 化妆品、服饰、家具、家居用品、手机、家电农贸市场等 旧城区 评述 档次 商业业态 商圈 市场空白点：大型百货，高档消费区，一站式购物Shopping Mall 汽车站 三华路 七星步行街 俯前路 新将路 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 500 面积范围 主力面积 0 滨河路 商铺面积跨度大，15-300㎡不等，主力面积30-150㎡。 经营商家对商铺的面积要求主要集中在40—120平米之间，其中30—90平米的商铺最受经营商家的青睐。 200—300平米的商铺多满足大卖场、药店的经营商家需求。 商铺租金主要集中在75-100元/㎡。 临主干道商铺租金较高，可达150-200元/㎡。 七星步行街广场人流量较大，商铺租金较高。 地段、人流量、商业氛围