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项目融资的风险研究 武其春 陈致成 新疆财经大学 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 对于融资要求高、融资规模大、持续时间长的行业来说, 由于我国房地产金融的不够成熟, 房地产项目的融资的过程当中, 受到诸多不确定因素的影响而遭受经济损失的可能性较大。项目融资风险的薄弱环节在于事前的控制, 也是我国项目在融资过程中存在的主要问题, 如何打破常规, 使用财务分析方法控制融资成本, 解决项目的持续开发中的经费问题, 严格控制每个环节的经济效益, 改善和提升项目自身的资金流动能力、降低融资风险, 将是项目融资筹划中需要思考的问题。 关键词： 项目融资; 渠道风险; 预测; 一、研究背景及意义 1. 研究背景 随着我国在2007年至今政策的不断调整下, 市场上很多房产商面临着销售的压力, 虽然很多城市, 特别是一线城市房价居高不下, 然而售价下降的风险已经临近。许多城市房价已开始下跌。根据发改委的统计资料和统计局的调研显示, 一些大的地产商比如万科、招商地产等纷纷下调价格, 商品房打折销售, 目的是为了加快资金流动, 尽快的回笼资金。房屋售价的不明朗, 许多打算买房的人手里拿着钱一直保持观望的态度。住房空置的比例提高和成交数量的不足, 导致人们不管是投资还是自己住都不急于买房, 按照国际惯例, 商品房的空置率一般是在10%上下浮动, 但是我国的商品房空置率早已经超出了这一比率。 销售的下滑也在一定的程度上促使房地产行业面临着巨大的资金困难, 进而加剧房地产行业的融资困难程度。根据我国经济学家的分析, 目前我国的建筑行业存在着巨大的资金压力, 好大一部分公司因为融资的困难, 资金链断裂而产生破产的风险。 由表1所示, 从我国的商品房数据来看, 2015年1~9月份, 商品房的销售面积82908万m, 同比增长7.5%, 商品房销售额56745亿元, 同比增长了15.3%。但是, 开发投资和新开工的同比增速仍然在继续下滑。自2015年11月份以来, 中央政治局会议、中央经济工作会议均提到要化解房地产库存, 住建部作为主管部门, 在2016年的工作中, 把去库存作为房产工作的中点, 为明年房地产工作定下基调。 2. 研究意义 资金问题一直是房地产项目投资者比较关心的问题, 由于近些年房地产行业的繁荣发展, 竞争激烈的情况下房地产投资企业想要在众多竞争中获得成功, 不仅仅需要其技术能力、管理经验和以往投资中获得的名誉, 还有融资的能力。如果开发商缺乏筹集资金的能力, 即便是获得了开发建设用地的土地使用权, 在不能安排建设资金的情况下, 开发商很可能由于资金的周转困难而导致土地开发的资金跟不上, 从而加大项目的风险, 所以项目融资对房地产开发的意义尤为重要。 3. 文献综述 Anna S.Mattila Hyunjoon Kim和Zheng Gu在“Hotel real estate investment trusts risk features and beta determinants” (2002) [1]分析了酒店的房地产投资信托基金的系统和非系统风险, 得出酒店利用并购和降低债务融资可降低融资的风险。Mukesh K.Chaudhry, Suneel Maheshwari和James R.Webb在“REITs and Idiosyncratic Risk” (2004) [2]中深化了对REITs运作风险的研究, 运作风险的主要影响因素是流动性和资金使用效率。韩剑学 (2009) [3]在《房地产开发项目的融资成本及风险分析》中分析了房地产项目融资与金融环境之间的联系, 并说明房地产项目公司应该对融资的风险提前预知, 进行相应的风险预控和防范。陈立文等 (2013) [4]研究了各因素对我国房地产融资风险的影响, 以及各影响因素之间的关系, 构建了房地产项目融资的风险控制系统。冉伦、赵中秋 (2005) [5]也就我国房地产企业的融资的中存在的问题进行了研究, 提出我国要在一定程度上要大力拓展项目融资渠道, 从而减少房地产融资风险。 二、项目融资的理论基础 1. MM理论 在融资方面最突出的理论就是MM理论, 这是1958年由美国经济学家米勒和莫迪利安尼在《资本成本、公司价值与投资理论》中提出来的, 它为企业的融资提供了理论基础。MM的模型在主张企业负债率越高其价值越大, 而没有考虑到随着企业负债的增加, 存在的风险也会相应的加大。也就是企业陷入债务危机财务亏空的概率增加, 甚至导致企业破产。但是由于MM理论的假设条件太过于苛刻, 所以在实际中的知道作用并不是很大。 表1 全国房地产开发主要指