终板-龙溪29项目2012年度营销策略(12330版本)63p.pptxVIP

02 市场环境分析 最新宏观市场监控 市场竞争格局 2012营销策略 客户分析 产品去化剖析 营销策略 宏观市场 THE SIGNATURE 1 04 巨大的存量消化压力 海南重点城市商品住宅存量水平都处在较高水平； 按现有的去化水平计算，全省潜在存量消化周期达到11年，未来市场将面临激烈的竞争局面。 根据海南住建厅数据：截止2011年12月末海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万㎡，而06-10年年均销售面积：约480万㎡。 5300/480=11年 海口 三亚 琼海 陵水 全年供应量(万㎡) 347.44 114.95 167.51 112.63 全年成交量(万㎡) 140.59 90.02 106.41 41.1 供求比 2.47 1.28 1.57 2.74 年末存量（万㎡） 641.08 101.61 236.72 125.14 月均成交量（万㎡） 11.72 7.5 8.87 3.43 存量消化周期(月) 55 14 27 37 重点城市供求量价对比 三亚市旺季成交情况 05 内容 本周 上周 成交套数（套） 224 238 平均单套面积（㎡） 92 85 成交面积（㎡） 20556 20232 成交总金额（元） 389298084 445033530 成交均价（元∕㎡） 18938 21996 注：2012年3月商品房成交数据为截止至3月25日 点评: 1、本周较上周成交量小幅下降（环比下降幅度5%），若以每日平均 成交套数计算，本周平均日成交32套，上周平均日成交34套； 2、本周成交价格较上周小幅下降（环比下降幅度13%），低于三亚2011年平均价格22000元/㎡； 3、平均单套面积较上周有所上升，成交产品偏重于中小户型，低于2011年平均值96㎡。 项目名称 总货量 （套） 成交量 （套） 成交金额 （亿元） 成交均价 （元/㎡） 整盘 去化率 公主郡 （别墅） 94 42 5.1 52020 80.6% 石溪墅 （别墅） 121 13 1.02 53301 51.2% 翡翠谷 73 3 0.3 48000 4.1% 香水君澜 （海院墅） 12 3 1.95 132924 25% 半山半岛 （4-6期在售） 3099 303 12.2 37868 各期不同 2012年春节旺季期间主要别墅项目情况 06 竞争格局 THE SIGNATURE 2 8 竞争格局 虽然本案目前在市场上没有直接竞争对手，但依然存在以下三方面的市场竞争： 1、占位之争 — 海棠湾国玺 海棠湾国玺项目无论从湾区价值、景观价值、发展潜力、售价等各方面与本案主要竞争项目，但由于海棠湾开发进度和该项目工程进度滞后引发的封盘不售，之前并未对本案形成威胁，但随着凯宾斯基的开业，预期年底将进入市场； 2、潜在竞争 — 太阳湾 太阳湾距离亚龙湾最近且共享亚龙湾配套资源，虽然其目前的工程进度和推盘节奏当前不会造成直接竞争威胁，从长远看太阳湾为潜在竞品项目； 3、产品竞争 — 香水湾1号和香水君澜 香水湾1号和香水君澜虽然整体定位上无法与本案直接竞争，但其部分一线海景别墅从产品定位、户型设计、景观资源、售价等方面与本案形成次要竞争局面。 9 香水君澜新开“蓝海行宫” 一线海景别墅产品，建筑面积489平方米，实际使用面积888平方米，泳池228平方米，院子3亩，包含500平方米私家沙滩，最高楼王总价为8000万，共计12套，已于2012年1月8日举行了“蓝海行宫”开放活动。 已成交3套，平均成交价6500万/套（毛坯），客户全部来自北京，均为其集团董事长朋友，因对客户信息的极度保密，有关行业和购买用途等其他因素无从得知，但从该产品的设计属性来看，仍是以商务接待和企业会所为主要功能定位。 实景 拍摄 实景 拍摄 效果图 跟踪项目动态 10 其他项目动态 海棠湾国玺： 1月8日，三亚海棠湾凯宾斯基酒店开业试运营，其可售别墅预计今年旺季重新入市。 香水湾1号： 旺季期间无新增成交 西山渡二期： 地块平整中，产品未定，在团队组建 太阳湾： 在亚龙湾高尔夫球会布置展台(右图) 开始面市300—500平独栋别墅，仅做 客户登记，没有具体户型图和价格信息。 客户剖析 THE SIGNATURE 3 12 已成交客户分析 楼栋号 区号 户型 认购日期 签约日期 姓名及行业 法人姓名 年龄 区域 M1 红树林 B 2011年2月 2011年8月 上海混沌投资有限公司 葛卫东 43岁 上海市浦东区 M3 红树林 B 2011年4月 2011年8月 江苏中能硅业科技发展有限公司 舒 桦 50岁 江苏省徐州市经纪开发区 M9 红树林 B 2011年9月 2011年9月 北京兆泰置地（集团）股份有限公司 穆麒茹 51岁 北京