光大国际广场项目营销策划报告.doc

光 大 国 际 广 场 I期 项 目 营 销 策 划 报 告 安徽同志地产顾问有限公司出品 提报时间：2005年1月 合肥 前 言 本项目是公寓、写字楼、商场和酒店相结合的综合性现代建筑群。总建筑面积约10万平方米。本项目属于二次启动项目，项目前期滞留很久，项目位于五洲商城内，合肥火车站对面。周围商业氛围、居住环境等都较差。本次光大集团启动的是本项目A、B区，为公寓、写字楼及部分商场。 本项目由于产品形态复杂，且为现房，因此对资金回笼的要求很高。进而对销售周期和销售节奏的要求比较高。这需要熟悉本土房地产市场、且有类似复杂物业形态操作经验的专业销售代理公司进行操作，方可能最大限度避免风险。 同志地产顾问公司，成立于2004年，其前身是合肥同志广告公司。自1998年起，一直专心致力于合肥及安徽省内房地产销售代理及全程策划服务。7年来，累计代理项目达20余个，代理销售面积近百万平方米。被誉为“安徽本土代理第一品牌”。2004年，由于成功操作合肥CBD中央广场（市中心13万平方米融写字楼、公寓、住宅、商场为一体的高档综合性物业）而名扬业界。 我司自2004年12月29日接触该项目以来，在短短10天内，利用我司的深厚的资源及专业力量，对项目及周边市场作了较为深入的分析，并形成以下关于项目的初步营销策划报告。报告包括四部分：一是对合肥及项目所在区域——新站区的房地产市场做出简要描述；第二部分对项目的进行综合性定位分析，挖掘本项目的核心精神和独特卖点。第三部分是对项目未来的销售及推广作了排期和安排，在事实的基础上预测了项目的销售周期和销售接点。第四部分是对推广所用的费用进行了媒体分配和分析，力求以最少的费用取得最大的效用，保证每一分广告费用都不浪费。 由于接触项目的时间有限，本营销策划报告仅对光大国际广场一期项目如何操作进行大体的、宏观意义上的阐述，具体营销执行方案如现场包装、广告排期、销售队伍组织和培训等以后另有专文论述，特此申明。 目 录 合肥房地产市场简析 …………………………………… 5 合肥房地产市场概述及新站区域市场分析 未来市场发展趋势 光大国际广场项目定位………………………………2 策划依据……………………………………………………………3 策划方法……………………………………………………………4 策划内容 （一）、形象策划篇 1、项目分析篇………………………………………………… 6 2、项目定位篇…………………………………………………12 3、推广篇……………………………………………………… 23  合肥房地产市场简析 1、合肥房地产市场概述及新站区域市场分析 合肥的房地产自2001年开始启动以来，发展很快。无论是投资规模、开发量、销售量等都处于快速发展期。从产品种类来看，住宅尤其是多层几年来持续火暴，小高层、高层市场在2005年开始被大家认同并迅速发展壮大，小高层、高层产品迅速被各家房地产商重点推出。从实际的销售情况来看，无论是价格还是销售速度，都达到令人吃惊的程度。与此同时，公寓、写字楼、商场等大量商务产品从2005年开始，市场需求被迅速释放出来。表现在产品上，融合公寓、写字楼、商场等综合性高档商务物业形态开发在合肥大量出现。其中尤以公寓产品为盛。在东区更是这样，东区几乎集中了合肥50%以上的公寓产品。公寓产品在合肥的兴起，有其深刻的原因。具体表现为： 公寓作为一种过渡性住宅产品，在居住的意义上，是为了满足城市高级白领的过渡性居住。随着合肥城市经济的发展，高级白领作为一个阶层逐渐浮出水面。这个阶层的兴起，是公寓产品出现的直接原因。 房地产近几年来，已成为增值最快的行业。在股市低迷、银行存款利率持续下降、物价保持持续增长的背景下，房地产已经成为资本保值、增值的最好选择。公寓由于其面积小、总价低、易出租吸引了大量投资客的关注。投资客的青睐也是公寓产品兴起的直接推动力。 随着城市经济的发展，催生了很多新兴行业，产品了很多中小型企业。这种企业的商务办公需求进一步推动的公寓的生产高潮。 合肥新站区由于其优越的交通条件及特殊的地理位置，再加上价格优势，吸引了大量的成长型中小企业在此办公，同时也吸引了投资客的热情关注。因此，公寓产品在新站的发展壮大也是顺理成章。 从区域市场来看，东区、北区地产开始升温。尤其是东城，今年无论是从开盘量还是在价格增长的速度上都创合肥新高。随着元一时代广场、元一时代花园等进入东部市场，合肥东区一改往日破旧、脏乱的形象，逐渐成为合肥新的高尚住宅集中的区域。与此相对应，该区域也成为合肥新的商业、金融中心。东区房地产市场能有这样的发展速度，绝不是偶然。合肥东区有几大先天优势： 交通优势。 东区由于集中了火车站、汽车站而成为合肥的窗口，并且合肥东区离城市中心的直线距离也很近