南山白鹤天池北地块产品定位论证.ppt

联排具体建议 户型设计亮点建议：C-双车位设计户内电梯配备 通过车位与电梯的设置增强联排作为标杆单位的尊贵感 金科大院联排统一地下车库，每户2个，提高产品附加值； 保利麓谷林语联排端头产品设置电梯井，提升产品舒适度，带电梯产品明显走量较快； 金科东方大院：双车位 保利麓谷林语：电梯联排 参考金科东方大院联排别墅赠送阁楼的打造方法： 联排别墅继续扩展的余地：向上扩展——坡屋顶赠送（进一步增大赠送值） 结合金科东方大院联排别墅的坡屋顶赠送阁楼的打造方式 启动区建议 劣势： 1、北地块要实现高价，走速必然较慢，难以形成市场影响力； 2、市场变化时高端物业特别是顶级别墅最先受到冲击； 3、展示区长，投入大，消化速度慢必然导致资金回笼速度慢； 4、北地块施工难度大，入市时间晚； 优势： 1、有利于树立整体形象及档次； 2、有利于提高整体价格； 1 2 方案一：首先启动北地块 启动区建议 劣势： 1、两个地块同时启动必然带来管理难度； 2、前期资金投入较大； 优势： 1、有利于通过南地块销售回笼资金； 2、有利于借助南地块高层产品的大量消化建立市场影响力和知名度； 3、可以实现南北地块产品之间的互动；南地块走量，北地块建形象，通过北地块带动南地块高层产品价格的提升，实现高层产品溢价； 2 1 方案二：南地块与北地块同时启动 启动区建议 案例借鉴 启动区 别墅区 保利麓谷林语 选择方案二。方案二比方案一抗风险能力更强，且有利于整体价值实现，建议采取方案二，南北地块同时启动，通过南地块高层建立市场影响力，高层别墅产品互相促进。 先启动最好资源位置的高层，通过高层热销实现走量，并建立市场影响力；后续通过别墅推广建立整体形象。最终树立河西第一盘的市场地位。 END. THANKS！ * 总结 目标实现的机遇 2 物业类型—联排 目标实现途径： 思考点一：物业类型—联排： 联排物业市场成熟，走速较快但价格平稳，未来竞争压力较大 联排产品缩小面积增加产品附加值，实现快速消化 目标解析 项目价值判断 市场环境及初步定位 产品调整建议 目标客户分析 产品设计建议 目标实现环境：整体市场 目标实现机遇：物业类型的机遇 区域市场的机遇 本项目所属板块概况----麓南含浦 麓南含浦板块 纯独栋 纯别墅 别墅+其他 板块素质。 交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。 配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。 景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，勒江，白鹤自然保护区。人文景观，积淀深厚。 代表楼盘及板块产品特征。 在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天； 纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山山别墅），别墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的汀湘十里，号称要做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。 板块主力客源分析。 师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。 备注：从风水学的角度看，麓南板块位处岳麓山之南，湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大环境上讲，湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿润空气。单从这点上讲，就已经是长沙的风水宝地。 拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。 目标实现的机遇 区域市场 2 麓南板块没有形成聚集效应，缺乏明星项目； 09年去化情况总体不理想，区域别墅影响力较弱；目前存量约36万方，竞争激烈。 项目 已去化量 目前推售量 去化套数 后期存量 (万㎡) 迪亚溪谷 独栋2套，双拼24套，联排28套，叠拼117套 双拼总套数42套；联排总套数86套；叠拼总套数208套；合院总套数184套 双拼已售12套；联排已售32套；叠拼已售178套；合院已售82套 约5 麓山别墅 独栋29套，双拼8套 总体供应量427套 09年销售20套 约6 岳麓山公馆 22套 总体供应量280套 09年销售22套 约10 汀湘十里 独栋48套，双拼36套，联排345套 总体供应量约160套　 09年累计销售别墅78套 约15 注：1、复合性物业项目后期存量数据根据容积率推算得到。 2、由于政府相关部门别墅物业成交备案数据的大量缺失，无法统计出09年上半年准确的别墅总成交量，但通过主要 项目的销售可以了解该阶段别墅销售的态势。 目标实现的机遇 区域市场 2 项目 建筑面积(万㎡) 容积率 产品 历史价格 目前价格 迪亚溪谷 15 0.64 独栋320-400、联排180-300 独