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　第九章 地价评估 　　第一节??? 路线价法 一、路线价法的基本原理 （一）路线价法的概念 1、?可及性 2、?标准深度 3、?路线价 4、?深度指数 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积×其他　　　　　修正指数 （二）路线价法的理论依据-------替代原理 1、临街深度 2、土地形状 3、临街状况 4、临街密度 (三) 路线价法的适用对象和条件 1、对象：城市商业街道两侧的土地 2、条件： ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数 （四）路线价法的操作步骤 1、划分路线价区段 2、设定标准深度 3、选取标准宗地 4、调查评估路线价 5、制作深度价格修正率表和其他价格修　　　　正率表 6、计算临街各宗地的价格 二、划分路线价区段 1、 路线价区段的定义：是指具有同一路线价的地段 2、 注意： 在划分路线价区段时，有些特殊情况需要注意。 ① 特别繁华街道，地段非常明显的地区 ② 某些不繁华的地区 ③ 在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有显著的差异 三、设定标准深度 理论上，就是地价变化为零的地方。 实际中，是路线价区段内临街各宗地的临街深度的众数 四、选取标准宗地 1、? 临街地 2、? 土地形状为矩形 3、? 标准深度 4、? 用途 5、? 标准宽度 6、? 容积率 7、? 其它 五、调查评估路线价 ★路线价的概念：是对临街道路且可及性相当的土地，设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临街道路的其他土地价格的一种估算方法。 标准深度：街道对土地的影响接近于零的　　　　　临街深度。 深度指数：表示地价随深度变化的相对程　　　　　度，也叫深度百分数。 六、制作深度价格修正率表和其他价格修 正率表 1.定义：深度百分率、深度指数。 深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性愈差，价值也就愈低 2.四三二一法则： 将临街深度100英尺的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。从道路方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20％，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10％。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充。 3.深度价格修正率表的制作形式有： ①单独深度价格修正率 a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an ②累计深度价格修正率 a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ 1+a2+a3+a4┄an-1 ③平均深度价格修正率 平均深度价格修正率＝ 　　累计深度价格修正率× 4.制作深度价格修正率的要领是： ①设定标准深度； ②将标准深度分为相等的若干等份； ③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率 七、计算临街各宗土地的价格 ①一面临街矩形土地价格的计算 V=u× dv× (f ×d) ②前后两面临街矩形土地价格的计算 重叠价值估价法：先确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临道路的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。 公式如下： V=u0 ×dv0×f×d0+dv1 ×f×(d-d0) 分界线的求取方法如下： 前街影响深度＝ ③矩形街角地价格 ④三角形土地价格的计算 通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率 ⑤其他形状土地价格的计算 通常是先将其划分为矩形，三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。 　第二节? 城市基准地价评估 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 城市基准地价评估的方法和步骤： 1、确定基准地价评估的区域范围。 2、明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。 3、划分地价区段 4、抽查评估标准宗地的价格。 5、计算区段地价 6、确定基准地价 7、提出基准地价应用的建议和技术。 第三节 宗地价格评估和基准地价修正法 第四节? 高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定 一、高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊解决方法： ①各部分占有的土地份额 ②各部分享有的土地面积 ③各部分享有的地价数额等 二、可供选择的分摊方法 ㈠按建筑面积