房地产市场分析报告 在建工程拍卖底价评估报告.docVIP

《金马大厦第2～6层、第28层 在建工程拍卖底价评估报告》 （一）、致委托方函 ××省高级人民法院执行庭： 我公司于2001年3月13日接受贵庭委托，对金马大厦第2～6层及28层房地产的价值进行评估。自2001年3月13日收到委托方提供的项目相关资料后，我公司组织人员于2001年3月13日至2001年3月18日对委估房地产进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定委估房地产在2001年3月16日的市场价值为RMB3745.20万元，大写人民币叁仟柒佰肆拾伍万贰仟元整；拍卖底价（建议）为RMB2247.12万元，大写人民币贰仟贰佰肆拾柒万壹仟贰佰元整。（本估价结果应用的限制条件见“估价结果报告”相关说明） 特此函告。 ××××房地资产评估有限公司 法定代表人：××× 二○○一年三月十八日 （二）、估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（本报告的评估人员中，×××对估价对象进行了实地查勘）； 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助； 7、如未得到本公司的书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 中国注册房地产估价师： 中国注册房地产估价师： （三）、估价的假设和限制条件 一、本估价报告基于以下假设条件： 　　1、本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以此作为估价的重要依据之一。若因委托方提供的资料有误而产生的责任由委托方全部承担。 　　2、本估价报告以估价对象房地产能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。 3、本估价报告以产权人拥有估价对象房屋合法产权及分摊土地的合法使用权为假设前提。 　　4、本次估价是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。 　　5、本次估价以估价对象不存在未设定租赁期限的租约为假设前提。 　　6、估价人员于2001年3月13日对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。 　　7、根据建设工程规划许可证所载，估价项目用途为综合大楼。估价人员在合法原则的前提下，按照最高最佳使用原则，假定估价项目一至六层用途为商场，其余部分用途为写字楼，并按照该用途进行计算。如实际状况与该假定不符，报告书价值应做相应调整。 　　8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。 二、本估价报告的限制条件： 　　1、本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。如在一年中房地产市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。 　　2、本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其它估价目的并不适用。 　　3、本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 　　4、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 5、本报告书包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效