房地产市场研究报告 成都雅安“雨城商业广场”项目可行性-修改.docVIP

雅安“雨城假日广场”项目可行性研究报告 成都罗宾纳实业有限公司 2001年7月 目录 序言………………………………………………………………………………2 项目背景分析…………………………………………………………3 市场调查分析…………………………………………………………5 项目自身因素分析……………………………………………………6 项目定位分析…………………………………………………………8 建筑规划设计…………………………………………………………11 项目开发模式设计……………………………………………………13 建筑经济指标…………………………………………………………14 财务经济评价…………………………………………………………15 风险分析………………………………………………………………17 附表1-7 序言 本可行性研究报告是本报告工作小组以项目所在城市雅安进行实地考察为基础。运用详实的数据资料，通过科学的评估方法，做到客观中立，为投资者做出正确抉择提供可靠的依据。 本文研究的主要内容是对项目在法律，政策上的允许度，在运作中的可操作性，在技术上的可执行性以及经济上的投资回报等问题进行专项研究，同时对本项目的抗风险能力，风险评估等都作了详细的研究。 该报告将作为编制和审批设计任务书，签定设计合同的依据，同时也是筹措资金和向银行申请贷款的依据。本报告是安排计划，开展各项建设前期工作的参考性文本。 项目背景分析 宏观经济背景分析 中国经济发展的浩荡春风给房地产业和住宅市场带来了无限生机，市场一度出现东盛西缓，沿海发达而内地相对落后的市场格局，政府为了平衡区域经济发展水平，调整产业结构，促使东西方经济，资源优势互补，实现国民经济良性、可持续发展，提出了实施“西部大开发”的战略构想，以帮助西部的经济赶上东部和沿海发达地区。 进入新千年，随着政府西部大开发战略的实施和城市化进程的加快，西部房地产业也迎来了新的历史机遇。在一系列利好支持下，旅游资源丰富的川西中心城市雅安也迎来了商业地产的绝佳时机。 区域市场分析 雅安市属于中小城市，区域市场由于受各方面条件制约，开发企业无论从经营理念和开发技术水平等方面，都停留在一种低级的状态，与成都等发达地区存在很大的差距。从目前雅安地区市场供求来看，供求关系基本保持平衡，市场至今没有出现大规模的开发情况，开发量基本是数千平米的小量，开发的楼盘均以中低档为主，并且多数是砖混结构的房屋，开发成本也不高，开发经验相对滞后。国家实施西部大开发战略之后，随着政策的调整，雅安政府也相应实施了适应当地的经济发展的策略，如大力发展城市小商业，建设旅游型的消费城市，加大固定资产的投资，再加上人们对先进产品的自然追求，雅安市场潜力一旦挖掘出来，市场前景将一片看好，房地产业也将面临新的历史机遇。 城市背景分析 雅安地处四川盆地边缘，属历史重镇，有着悠久的历史文化渊源。雅安全市幅员1060.6平方公里，总人口30万，城市人口15万，辖10镇12乡，有4个街道办事处。雅安地区气候宜人、温暖，适合休闲旅游。雅安市雨量充沛，有着“雨城”之称。雅安的物产资源丰富，被列为全国“八五”星火计划山区综合技术开发示范区；国家农村初级电气化试点县市；四川山区“科教兴市”综合开发试点市。现有中央、省、地、市属企业工厂近200家，初步形成以汽车制造、军工、机械、食品、皮革、石材、化工等主体工业体系。雅安设有大学、中专、科研单位20多所，拥有各类专业技术人才1.5万余人，获中、高级职称的科技人员占全市人口的1.7%，具有大专以上文化的人数所占人口比例，居全省的第四位。 雅安城区位于青衣江、周公河、陇西河、喷江汇流处，四水环城，九桥连通，山清水秀。八十年代按照城市总体规划建设，雅安曾获全国规划管理表彰和全省城市总体规划实施检查评比一等奖，被国家列为对外国人开放城市之一。国内外游客盛赞雅安是“环境优美、清洁、宁静”的城市。 雅安有着丰富的旅游资源，素有“熊猫故乡”的美名，并具有独特的“茶文化”的特色，作为南方丝绸之路的起点，以及碧峰峡旅游风景区及野生动物园的建设和对外开放，雅安势必会吸引大量的国内外游客到雅安来旅游观光和休闲购物。 市场调查分析 为了“雨城假日广场”更好的目标市场定位，我们对雅安整个楼市作了全方面的调查，包括地产项目个案统计、雅安雨城区地产开发情况分析、雅安雨城区商业场所情况调查，以下逐个列表分析。 雅安市地产项目个案统计分析（附表1-5） 雅安雨城区地产开发情况分析（附表6） 雅安雨城区商业场所情况调查（附表7） 项目自身因素分析 项目概况 基本情况 区位： 雅安雨城区朝阳街体育场 面积： 25亩 所属区域： 雅安市（原地区）体委 用途： 商业 高度限制： 容积率限制： 地块描述 形状： 长方形 临街面： 两面临街（