房地产开发贷款“双基”管理培训.pptVIP

房地产开发贷款过程管理政策要点 （一）房地产开发贷款客户准入的基本条件 1. 信用评级。长沙地区客户为A级（含）以上，地级市客户为AA级（含）以上。 2. 开发资质。企业具备三级（含）以上开发资质（新项目法人除外）。 3. 信用记录。企业及其股东无不良信用记录，无违规、违法行为，无重大法律纠纷及其他风险隐患。 4. 财务状况。企业注册资金在3000万元及以上（地级市企业在2000万元及以上），净资产达到8000万元以上(C类行)，财务报表经过会计事务所审计。 5. 四证情况。所开发项目至少具备《国有土地使用权证》和《建设用 地规划许可证》。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （二）房地产开发贷款的产品政策 关键词：存量贷款回收再贷 保障性住房项目 支持普通住房建设 审慎支持商业房地产项目 严格控制高价格房地产项目 1.积极支持经济适用房、限价房、公租房、棚户区改造房等保障性住房建设（以上产品不占用房开贷款规模）。 2.重点支持资质等级高、综合实力强的房地产企业开发的、能够落实可靠还款来源的、具有位置优势、适销对路的保障性住房项目和具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住房开发贷款需求。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （三）房地产开发贷款的区域政策 关键词：经济水平 房地产市场规模 客户贷款需求 业务管理水平 1.重点投向房地产市场平稳、需求旺盛、房价收入比较低的大中城市和中心城市行。 2. 适度支持非中心城市行所在地区主城区普通住房项目。 3. 适度支持对部分东部发达地区GDP在150亿元以上、财政收入在15亿元以上、城镇人均收入在12000元以上，县域经济较发达、房价泡沫较小且抗风险能力较强的经济发达县（市）和100强县（市）住房项目。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （四）房地产开发贷款的经营主责任人政策 上移房地产开发贷款经营重心，房地产贷款经营主责任人至少应为二级分行主管公司业务的副行长或行长，贷款金额较大的还应进一步上移。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （五）房地产开发贷款利率政策和综合收益率政策 1. 每笔对公房地产贷款利率必须上浮。 2. 在总行按区域划分的定价标准前提下，省行以重点客户的评定为基础，同时结合客户评级结果，确定普通住房项目贷款综合收益率较基准利率上浮的下限标准： 总行级重点客户--AA级 20% 省行级重点客户--AA级 25% 省行目标重点客户--AA级 30% 其他客户 40% 对年综合贡献度（除信用等级外）等条件符合省行级重点客户要求、且与我行合作3年及以上的客户，贷款综合收益率较基准利率上浮的下限为30％。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （五）房地产开发贷款利率政策和综合收益率政策 3. 对100强县（市）和经济发达县（市）的省行级重点客户的非普通住房项目，综合收益率须在基准利率基础上上浮35％以上。 4. 展期项目需按年加收展期金额2%的资金监管费。 5. 需按按揭贷款申报金额的1%落实代办个人贷款服务手续费收入。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （六）自有资本金的比例、来源及落实 1. 项目自有资本金是指房地产开发商在房地产项目开发建设前必备的、专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。股东借款、其他公司借款以及明显来源于其他银行借款的注册资本金不应视为企业自有资本金。 2. 项目自有资本金应能被企业净资产有效覆盖。 3. 纯住宅项目自有资本金要求在40％以上；项目中商业用房面积占比达10％的，自有资本金比例45％以上；项目中商业用房面积占比达20％的，自有资金比例50％以上(其中土地价值占资本金的比例不得高于80%)；项目分期开发的，每期项目资本金不低于以上要求。 房地产开发贷款过程管理政策要点 （六）自有资本金的比例、来源及落实 4. 项目自有资本金只能用于本项目开发建设，不得挪用和抽逃。 5. 项目自有资本金必须足额先于开发贷款投入项目建设，且纳入项目封闭管理。 6. 各行必须根据客户财务审计报告、入账原始凭证、账户流水等原件认真审核企业项目自有资本金的真实性、合法性、有效性，各二级行房信部经理作