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房地产开发顺序 项目选择：项目位置、面积、原土地使用权、地上物面积、补偿额、约计土地的政府收益，由储备中心到规划局申请为储备用地。 规划局： 制定规划条件对土地评估，日照分析，出用边界图（4张，每张200元）。 储备中心：按规划设计条件对土地评估，制定政府收益，报政府行文，登报公告，拍卖或挂牌，按公告缴纳保证金，成交后签订成交确认书，足额缴纳土地收益、土地管理费（成交价1.4%交区财局）签订土地出让合同，缴纳土地契税（成交价或评估价的3%），地上物拆除后办理国有土地使用证。 地上物补偿：收回原有房产证、土地证，经有资质拆迁单位与原业主签订补偿协议，按协议对原业主进行房屋或货币补偿。 规划局：按规划设计条件详细规划，确定项目名称、主力户型的设计方案。填写用地规划申请表，将表及用地边界图上报市政府，批复后签订规划技术服务合同，缴纳技术服务费（2.1元/㎡），办理规划用地许可证。 房管局：缴纳片区内配套费（规划面积98元/㎡，验收后返还），开发管理费（规划面积2元/㎡），办理开发资质、签订开发合同、开发经营许可证。 环保局：项目在2万平方米以上做环境评估报告，缴纳服务费，不足2万平方米的项目填写环境评估表及电子版报局批。 项目可行性报告、计划立项：有资质单位作书面可行性分析研究报告，预测效益分析（服务费5000元以上），发展计划局办理项目批文。（项目建设面积在5万㎡以上需市级以上批文）。 图纸设计：委托有资质设计单位按规划要求进行项目图纸设计（多层住宅7元/㎡、高层住宅13元/㎡、多层商业、办公9元/㎡左右） 图纸审查：将符合规划要求的图纸送图纸审查中心，签订委托合同、缴纳审图费（一类交5.5元/㎡，普通住宅3.8元/㎡）提出意见返给设计院修改后报设计协会备案，图纸盖章，出审查批准书。 规划局：填写建设项目申请书报批。 图纸联审带计划批文（复印件8份）建设工程申请书（复印件8份）规划平面图（复印件6份）土地证（复印件4份）用地规划许可证（复印件2份）图纸（建施5套，结施1套，安装2套）报市行政大厅联审室（周二、四受理），对房管、规划、消防、地震、人防等部门统一审查，分别缴纳各自费用。 规划局：按联审批文面积签订规划建设技术服务合同（住宅2.3元/㎡，商业及其他3.2元/㎡）建设项目归档合同，交纳基础设施配套费（90元/㎡），办理规划工程许可证。 建委清欠办：办理无拖欠施工款证明。 十五、工程招标：按审查的施工图纸委托有资质的单位做出工程标的， 签订委托招标合同，办理报建证，招标公告7天，施工队伍报名，现场确定评委、评审。确定施工队伍后公示三天，交纳交易费、中标费、代理费后拿中标通知书到招标办备案。 十六、工程质量监督许可证：填写质量申报书、中标通知书（留复印件）、规划工程许可证（留复印件）施工合同、监理合同、图纸和审查报告（留原件）、施工图纸审查批准书（留复印件）、地质勘探报告（留原件），办理工程质量监督许可证。 十七、节能办：预缴基金登记表、图纸设计说明、节能专项审查表、节能设计说明、热工计算表、节能设计样图、建设单位、监理单位、 施工单位，三方签订的新材料使用承诺书及监理、施工节能技术计划报建委节能办，缴纳节能基金（10元/㎡，验收后返还）。 十八、建委：带规划用地许可证、计划批文、规划工程许可证、项目报建证、中标通知书、图纸审查批准书及审查报告、质监许可证、防雷审查登记表、无拖欠工程工资证明、施工合同、监理合同、设计合同、勘察合同、施工单位资质证书、项目经理证书、安全监督备案等，缴纳劳保基金（中标价2.6%，由施工方办理）工资保证金（造价的2%返还）后办理工程建设施工许可证。 十九、规划居：批前公示，督查科和测绘队，施工单位定位和放线，工程开工建设。 二十、房管局：预售许可证，在工程投资完工或投资超过25%时，填写申请表。带营业执照、资质、土地证、规划用地许可证、规划工程许可证、工程施工许可证、施工合同、开发经营许可证、开发合同、 建设资金达到25%的证明、招标取得的物业合同，商品房预售方案、预售资金监管协议书办理。 二十一、工程开工：各项检查、工程质量、进度。 二十二、工程施工备案、资料存档，规划局房管局验收合格证、返还各项保证金。 固定资产投资项目收费一览表（09.6.29） 土地费用 执手单位 收费名称 收费标准 收费性质 备注 国土局 新增建设用地有偿使用费 市规划区内及东昌府区域内34元/㎡；临清市20元/㎡；东阿、高唐、阳谷16元/㎡；莘县、冠县、茌平10元/㎡. 新增地 征地管理费 按征地总额（征用土地补偿费、安置补助费、附着物和青苗补偿费的总和）的2.8%（28000—35000元/亩）. 新增地 耕地开垦费 占用耕地前3年平均年产值的8—12倍（规划区内年产值1600元/亩，区外10