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经济适用房：标准与现实的冲突 　　 [摘要] 经济适用房本是政府为“大庇天下寒士”而给予政策优惠的廉价商品住宅。但在现实中，这一群体中的很多人不是买不起就是购房无门。因此，加强对经济适用房的管理，对于完善我国并不成熟的房地产市场结构有着非常重要的作用。 　　经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。它具有经济性和适用性两大特点，经济性是指由于它的建设用地实行行政划拨方式供应，其他应征收的行政事业性收费减免50％，从而在房价上相对市场价格较为适中，能为中低收入家庭所接受。　　　　经济适用房本是政府为“大庇天下寒士”而给予政策优惠的廉价商品住宅。但在现实中，这一群体中的很多人不是买不起就是购房无门。因此，加强对经济适用房的管理，对于完善我国并不成熟的房地产市场结构有着非常重要的作用。　　　　一、经济适用房为何不经济？　　　　地方政府对经济指标的追求是经济适用房购房无门的直接原因。在一些地方的招商引资中，土地优惠政策是其招商引资的最大吸引政策，相对于整个城市的经济发展和政府自身的业绩，土地的占有量在逐年增多。同时，由于近年来土地出让金不再上缴中央财政，土地已成为地方政府的第二财政。作为经济适用房，土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，由于土地是不可再生资源，这就强化了地方政府潜意识的对土地待价而沽的动机和行为，不肯向经济适用房倾斜了。　　　　国家发改委公布的《2003年～2004年经济适用住房建设投资计划》中，2004年全国经济适用房新开工面积规模为12720万平方米，但在各地的实际开发中情况又是怎样呢？有关部门统计，在北京，全年计划开发经济适用房400万平方米，而1－7月北京共开发3002万平方米，其中经济适用房为83万平方米，仅占2.8％。在成都，政府在年初就承诺今年将会有500万平方米经济适用房开工建设，时至年末，这500万平方米经济适用房依然未能如期落实。大城市尚且如此，在那些把招商引资作为硬性指标的中小城市，中低收入家庭想要买到经济适用房，就更加困难。　　　　开发商追求利润最大化是中低收入群体购房无力的直接因素。虽然在《经济适用住房管理办法》第14条、17条规定了经济适用房中、小套面积，规定开发商的利润应控制在3％以内，但为了牟取高额利润，开发商只有在房屋身上做文章。一般估算商品房成本中土地出让金约占10％；建设成本约占40％；税费约占30％；开发商利润约占20％。那么同等地段的经济适用房销售价格中最少要扣掉土地出让金和税费，应比同等地段的商品房价格约低40％。但目前在不少地方，经济适用房价格一般只比商品房价格低20％左右，那么还有20％的利润在哪儿呢？除去土地出让金和税费，建设成本是固定的，无疑政府的补贴最终转化为开发商的利润或高收入阶层消费者的剩余，低收入者反而被排斥在受益范围之外。同时目前各地的经济发展水平不同，对于经济适用房面积的规定也不同，开发商在建筑面积上不断扩大，以增加商品房面积的比例，这样超出面积就可以按商品房价格出售。合肥市经济适用住房建设标准在80平方米以下的仅占20％，80～100平方米占60％，100～120平方米的占到了20％。　　　　二、市场亟待规范化管理　　　　经济适用房在一些开发商的“运做”下渐渐出现了三种趋势：建设“别墅化”，买者“富人化”，监督管理“失控化”。在北京定向发售给某高校的几十套复式大户型经济适用房，有的教师拿到房号便纷纷转手，或由于地段、户型、周围环境较差而不实用，或由于最终超过大众平均购买水平，导致经济适用房不经济了。　　　　管理混乱，鱼目混珠。据审计部门审计，有的地方和单位、职能部门向房地产开发公司收取了许多不合规费用，如城建部门收取的城建配套费；被征地街道办事处，村委会收取的管理费，村民索要征收政策补偿外的补偿费等。这些费用全部进入了经济适用房建设成本，加重了购买者的负担。有些地方重建设轻管理，高、中、低收入家庭的划分没有标准，使经济适用房的供应对象说起来明确，做起来混乱。也有些开发商打着经济适用房的幌子低价圈地，却又转而改建高档住宅，凭借钻政策空子赚取利润。　　　　专家认为，现在建设的经济适用房大多是采取国家给予一定优惠政策，减免一些税收、然后限价出售，在同一地区建设同一标准的住房，出售价格却不一样，造成同样商品房同质不同价，这不但不符合市场经济条件下的商品价值规律，也给一些腐败现象开了后门。　　　　三、经济适用房的出路何在？　　　　根据国际通用方法计算，一套中等水平的住宅售价应为购买者年收入的3倍至6倍，高于6倍则难于形成有效的市场需求。如何才能让中低收入者买得起自住的房子，如何保证购房优惠政策真正落到工薪阶层手中，这就要求在经济适用房的开发上，必须