房地产评估执业质量控制制度.doc

A省xx房地产估价事务所执业质量控制制度 为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。 本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。 接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托： 估价目的违背国家有关法律、法规的； 要求高估或低估以达到某些不正当目的，经解释委托方仍坚持的； 权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。 在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。 合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。项目负责人必须是注册房地产估价师。 项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。 估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。估价人员应根据不同的估价目的、不同的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。 项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。 实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。 有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量准确的交易实例，掌握正常市场价格行情。要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。 采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间一般不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。 具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定，应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为一种估价方法。预测开发完成后的房地产估价宜采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。开发利润的基数可取未开发房地产价值与开发成本之和，或取预测的开发完成后的房地产价值，利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。估价计算中必须考虑资金的时间价值。 在上述三种方法的市场依据不充分时，可采用成本法作为主要估价方法。重置价格应包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等项。重置价格的求取采用成本加和、市场比较、政府公布的房屋重置价加以修正及工程造价估算等方法。成新率的求取可通过技术鉴定或计算或两种方法同时应用得来，计算中的耐用年限应为经济耐用年限。 土地的估价采用基准地价系数修正法，成本逼近法或假设开发法。估价的技术要求可参照《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001（中华人民共和国国家标准）。 估价报告和工作底稿。估价报告的内容应具有全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。估价报告应包括《规范》中要求的八部分，其中技术报告只供存档和上级主管部门查阅，不装入报告发出。估价报告应记载规范要求的十七项事项，并按《规范》要求的规范格式书写。归档的工作底稿应包括估价委托书、估价方案和估价作业计划、现场查勘表、成新率计算表、估算计算过程的文字和表格资料、估价报告书全文、包括产权证复印件在内的全部附件等。 本所实行三级复审制度。估价报告由项目负责人汇总、撰写完备后，由参加项目的其他估价师校对、初审，再由部门经理复审