保障房--信托融资操作2011年3月.docVIP

保障房 信托前期融资操作 2011年上半年 标的物含义 这里所指的保障房是 （1）经济适用房 （2）两限房 （3）旧城改造（后以平价出售给原来项目地人群或特定人群） （4）定向的安置房 不包括 （1）廉租房项目 （今年该类项目不会是信托重点，2012年预计有较好融资模式产生，该类项目最好的退出渠道是项目的租金证券化，REITS上市后向社会长期募集资金） （2）出让的房地产项目是一个商品房项目，配套很少部分回迁房或保障房 特例 出让的房地产项目是一个商品房项目，配套约30%左右或以上的保障房比例 该类项目需要一事一议，看保障房的销售净额是否可以完全覆盖信托融资的本息 棚户区改造、城中村改造项目 （大部分采用土地一二级联动开发） 融资成本不适合本文，因为对于该类项目的是否有保障性质，业内争议较大 信托资金的进入时间点：是在该类项目的动拆迁已经大部分完成或已经签署了大部分的《拆迁协议》，信托资金的到位马上可以完成拆迁工作的前期下 操作前提 （1）开发商已经拿到正式《项目性质认定批文》 （该批文不能是《合作意向书》，是需要有完全法律效率的文件，批文中明确指出该项目的保障性质） （2）开发商最好已支付了该项目的‘首笔款项’ （3）如该项目是招拍挂获得，则项目的性质、权属十分清晰 （4）已或即将成立项目公司 （5）保障房项目的土地是划拨的或是受让的，都不影响本文下面的融资模式。 信托资金的进入阶段 与商品房一样，在拿地阶段即可进入，即四证“一个证“都没有前提下，就可操作。 融资模式（三种） 国有的保障房项目公司（股权收益权持有模式） 中融信托发行信托产品购买该项目公司的股权收益权（一种虚拟权益），同时将项目公司100%的股权质押给中融信托。 项目公司的母公司需要作为信托到期时候回购‘股权收益权’的主体企业。 项目公司的集团公司（需要有一定资产和收入规模）或第三方集团公司承担到期时回购的连带担保责任。 中融信托将为派出一位董事，对于项目公司的重大决策（对外担保、修改公司章程等）有知情权和审核权。（一事一议） （2）民营的保障房项目公司（股权持有模式，与商品房操作类似） 中融信托发行信托产品购买该项目公司的全部股权或部分股权； 中融信托仅仅作为名义股东，对于项目的财务、资金支付、成本预算方面进行监管或委托给某银行进行监管。 不参与日常的工程等管理。 （3）特殊形式----‘BT合作方式’ 开发商与当地政府或当地管委签署了《某建设项目建设——转让（BT）合作协议书》，就该项目的建设和转让事宜，约定由开发商负责投资该项目，并由当地政府下属的城投公司负责回购该项目。 该模式较为复杂，对于开发商、当地政府、当地财政等需要较为详细的调研，故暂不建议采用。 融资金额比例 按照开发商自有资金投资1元，信托公司融资1.5元的比例。 融资用途 项目的部分土地款； 项目的前期工程款； 基础设施工程等 融资成本 （1）国有大型企业 作为回购方 12%-13%左右年 （2）大型民营企业 作为回购方 14%--15%左右年 （3）中小民营企业 作为回购方 15%-16%左右年 融资期限 一般发行信托产品18个月或24个月，12个月之后给与开发商一个提前赎回的权利 该类项目的核心风控 该项目一般只能开立一个销售回款账户，并只能开立在中融信托指定的银行监管账户中， 该账户的回笼资金，如果需要阶段性的抽出，需要得到中融信托和监管银行的审核， 落实有效的风控措施后实施。 对于银行存款的支持 2011年上半年，很多该类项目是从银行朋友获得。 因为至少上半年，全国的银行信贷头寸十分紧张，所有银行今年的最大任务就是“存款”。 而保障房项目开发销售的周期较短，一般9个月—12个月即可开始销售，后续会产生大量“沉淀存款”。 银行通过与信托公司的合作，利用信托公司向社会公募的资金向企业提供融资，则可以很好的保留一些保障房后续的存款。 、 以上文案是个人观点，仅供参考！ 2011年3月30日星期三