商业银行与房地产关系辨析.doc

商业银行与房地产关系辨析郦锡文在2012年两会后的答记者问上，国务院总理温家宝发出一个明确的信息房价还远远没有回到合理价位。房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入，涉及到金融企业和房地产企业的利益改革的阻力相当之大。的确，在自年以来的近10年宏观调控中，我国房地产市场已经形成了一个紧密的利益共同体，包括中央政府、地方政府、商业银行、房地产企业、投资炒房客、普通购房民众、还有许多与房地产业相关的行业（企业）、中介组织等。在热热闹闹的房地产市场上，每一方似乎都是受益者：中央政府收获了高速度的；地方政府获得了高地价收入；房地产企业获得了高额利润；商业银行获得了稳赚不赔的高利息收入；炒房客获得了房价单边上涨的增值预期和；与房地产相关的行业（企业）、中介组织获得了不愁卖不出去的房源信息和中介服务；而广大普通的购房民众也获得了自有产权房屋或改善房屋。这似乎应该是一个皆大欢喜的好事。然而事实的另一面是，在上述利益关系链条上，所有的获利一方都是以普通购房民众支付越来越高昂、越来越离谱、越来越沉重的房价和一辈子甚至人的血汗收入为代价的。一、住房制度改革把商业银行和房地产企业绑成了利益共同体年实行住房制度改革后，我国房地产市场开始爆发性膨胀，最早接触房地产、建筑企业的建设银行打出了要住房，找建行的宣传广告。但在开始的一两年，我国房地产业的信贷水平较低，直到进入21世纪后才有了一个直线式的增长。对巨大的房地产市场蛋糕，其他商业银行不甘心被建行独吞，而建行一家也消化不了越来越多的房地产开发贷款和住房按揭贷款。于是从2001、2002年起，我国房地产信贷市场就开始了多家银行进入、群雄并起的境况。由于大型商业银行刚刚经历过第一轮不良资产剥离的解负，有大量存款资金需要寻找出路，因而2001、2002年对房地产信贷的投入都是比较多的，甚至到2002年还产生了房地产已有泡沫的争论。原国务院主要领导2002年在南方某城市进行调研后就发出了商业银行要严控房地产贷款的指示，国家六部委还联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产健康发展的若干意见》。2002年底，中国人民银行对直辖市、省会城市所在地商业银行房地产信贷业务进行了一次全面检查，在检查的2万多笔、金额近1500亿元贷款中，发现属于违规类型的贷款就有2千多笔、金额近400亿元，违规比例分别接近10和25。这种现象是造成人民银行于2003年6月中旬再度发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的一个重要原因。此乃当时所谓的房地产信贷新政。2003年春夏之交发生的SARS在一定程度上冲淡了人民银行《通知》的调控效果，但由于商业银行和房地产企业已经结成了较为紧密的利益共同体，再加上其后房地产业还被捧为支撑国民经济快速发展的核心支柱产业之一，仅仅中央一些部委的红头文件和个别领导人的意向性警示，难以撼动利益群体追逐更高利润、更多收入的欲望。笔者查阅了相关统计数据，在2003年的前几年，我国GDP的增速基本在8左右，金融机构贷款年均增速不过1～12，全部金融机构一年新增贷款也就1.3万亿元左右。到2004年末，全国金融机构人民币贷款余额17万亿元，房地产贷款余额（房地产开发加个人住房按揭贷款，下同）约为2.6万亿元，占商业银行贷款余额的15.3。7年过去后，到2011年底，全国商业银行人民币贷款42.8万亿元，其中房地产贷款余额达10.73万亿元，占同期银行业贷款余额的25。从贷款新增额看，2009年有的银行一年新增贷款就相当于全部金融机构2001年的全年新增贷款。两相比较，全部贷款余额7年间增长151.7，平均每年增长约21.7；而同期房地产贷款余额增长312.7，平均每年增长44.7。可见，在2004年后的7年时间内，房地产贷款余额增长比全部贷款余额增长要快一倍多。其中，个人住房贷款增长更快一些。也正是因为有这么快速的发展，这些年来无论是房地产商还是商业银行，都获得了营业收入、净利润、员工收入的大丰收由于多年来行业利润率的失衡，导致了资源配置的不合理，以致在2012年两会期间，许多公众舆论把暴利的称号封给了房地产业和商业银行。这种封号是否应该引起房地产业和商业银行的反思呢？须知，如果社会利润继续大规模、高比例地向房地产业、金融银行业集中，那些发达国家和地区曾经或正在遭遇的房地产市场泡沫破裂导致的风险或许有朝一日就会袭击我国，实体经济就会继续衰落，此种以房地产经济和虚拟经济支撑的国民经济就会面临巨大风险。因此，温总理在其任期最后一年呼吁调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 二、利益共同体应当释放一些利益回归民众，免遭舆论声讨在过去的宏观调控中，往往中央政府有政策，有些