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2005 年增刊 改 革 与 战 略 2005 SUPPLEMENT REFORMATION STRATEGY [金融财政] 论我国房地产企业融资方式的创新 瞿东波 工商银行广西分行营业部，广西 南宁 530012 ( ) [摘 要]在阐述我国房地产企业传统融资方式及存在问题的基础上，分析房地产融资方式创新的必然 性，并从利用房地产信托进行融资、利用卖方信贷创新融资方式、阶段性股权融资模式创新三方面论述充 分利用金融工具的创新，实现融资方式多元化的战略构想。 [关键词]房地产企业 信托 买方信贷 股权融资 [中图分类号]F832.45 文献标识码]A[ 文章编号[]1002-736X（2005）S1-0075-03 房地产业具有很强的产业关联性，对国民经济 多。房地产通过私募融资的方式进行项目开发的也 的发展有着很高的贡献率；同时，房地产业是一个 有，但不占大的比重。当然我国房地产企业的融资 典型的资金密集型产业，具有高投入、高风险、高 方式还有其他一些，但是总体来说，这两者是最为 产出的特性。充足的资金支持对房地产业的发展至 突出的。 关重要。目前我国除了部分房地产企业通过上市融 2.房地产企业融资渠道的风险特征。（1）在传 资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额 统的银行抵押贷款业务中，银行作为债权人而房地 银行贷款。如何解决当前我国房地产企业融资方式 产开发企业作为债务人，显然要遭遇代理成本问 单一，风险集中是关系到房地产企业以及整个房地 题。简单地说就是房地产开发由于是一个高风险高 产业健康发展的重要问题。基于此，本文分析了我 收益的行业，因此房地产开发公司无疑会尽量利用 国房地产传统的企业融资方式及融资创新的路径 银行贷款进行开发。这样一旦开发成功，则可以获 选择。 得理论上极大的收益而一旦开发失败则可以把损 失转嫁给商业银行。这种情况在我国房地产发展史 一、我国房地产企业传统融资方式及存 上曾多次出现。相反对银行来说，在房地产开发项 在的问题 目成功的情况下将获得正常的利息收益，而一旦发 生失败则要承担大得多的本金损失。因此，在利用 1.我国房地产企业的传统融资方式。从我国房 银行贷款进行房地产开发时风险是极不对称的。正 地产企业发展历程来看，我国房地产企业进行房地 是为了解决这一问题，当前所发放的银行贷款全部 产项目开发时，主要的融资模式有利用银行贷款、 为抵押贷款。但事实上抵押物的产生只是一定程度 采取股权融资这两种最主要的方式，但以银行贷款 上减小了这一风险而并不能最终消除这一风险。在 却一直占房地产企业融资的统治地位。（1）利用银 房地产抵押贷款中仍然存在诸如抵押物风险、内外 行贷款与自有资金相结合。这种方式是我国房地产 勾结的欺诈风险等一系列风险。特别是在我国当前 企业传统的融资模式。以中国人民银行统计月报显 评估中介机构以及社会信用体系尚不完善地情况 示，2003 年累计发放房地产开发贷款4060 亿元，