中原地产某大型城市综合体住宅项目住宅策划报告(百页).docVIP

无锡XX城项目市场及营销报告 目录 1、市场环境分析 1.1　中国房地产行业整体环境 1.2　无锡经济环境分析 1.3　无锡07年上半年度房地产业发展态势 1.4　无锡住宅商品房需求因素分析 1.5　无锡新城市中心区重点规划 1.6　无锡目前房地产政策环境 2、区域房地产市场沿革 2.1　南长区在无锡市房地产市场的地位 2.2　区域房地产业发展历程 2.3　区域客户特征 3、项目竞争研判 3.1　无锡整体市场供给情况 3.2　项目板块竞争分析 3.3　项目竞争案例分析 3.4　市场热点典型案例分析 4、项目解析 4.1　项目地块分析 4.2　地块区域配套 4.3　产品解析 4.4　项目可利用资源分析 5、项目SWOT分析 5.1　项目SWOT分析 5.2　项目SWOT分析对策建议 6、项目客群定位 6.1　区域在售楼盘客群属性分析 6.2　XX城项目与周边项目特征比较 6.3　XX城目标客户属性定位 6.4　XX城目标客户行为特征分析 6.5　XX城目标客户购买心理分析 7、形象定位建议和市场切入点 7.1　XX城形象定位分析和建议 7.2　市场切入点分析 8、项目推售时机 8．1 市场影响因素分析 8．2 项目自身因素分析 8．3 推售时机建议 9、项目总体推广策略 9．1 项目总体营销阶段性战略 9．2 项目定位 10、项目形象包装 10 . 1 案名包装 10.2 项目主题口号建议 10.3 项目形象特征 11、项目价格策略建议 11.1 盘源分析 11.2 定价方法建议 11.3 价格定位 11.4 价格策略建议 12、项目销售计划安排 12.1 销售计划安排表 12.2 认筹执行方案及流程 13、项目阶段性推广计划安排 13.1 客户积累期 13.2 开盘强销期 13.3 持续销售期 13.4 清盘期 13.5 项目推广费用预算 1、市场环境分析 1.1中国房地产行业整体环境 2007年以来，全国房地产市场呈现较快的发展态势，具体表现为：房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体来讲，房地产市场在调控之下热度有增无减。 宏观调控政策之下，05和06年的房地产投资增速有所下降，但07年以来又呈回升趋势。07年前4个月，全国房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4％，增幅同比加快了6.1个百分点，超过06年全年的增速21.8％，也超过同期固定资产投资增速25.5％，房地产投资增速明显偏快。 据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，07年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；新建商品房价格同比涨幅也创出6个月来的新高达到6.6％。 其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10％。分地区来看，广州、深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前，上海的新房销售价格和二手房销售价格也趋加快上扬之态势。也就是说，全国房价总体上平稳上涨，但热点城市和地区热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。 从上半年的行业运行情况看，总体上有升温的趋势，似乎与调控的主基调不符，也没有朝着调控预期的目标发展。因此预计接下来的行业调控将更加趋紧。不过统计数据还需要继续观察，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过我们认为房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。 在全国房地产景气指数快速回升的大背景下，客观的说，宏观调控政策还需要进一步细化和落实，调控效果并不明显。而在经过05和06两年的宏观调控后，被压抑的购房需求由于看不到房价增幅下跌趋势，在07年开始获得释放。上海作为前一轮宏观调控重点打压的区域，楼市重新开始升温，从而带动整个长三角地区房地产市场景气态势。 同时，在一线城市领军中国房市增长的同时，二、三线城市发展如火如荼。国内外大型品牌开发商纷纷涌入二、三线城市淘金。目前，我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。 作为受上海经济辐射和影响比较强的无锡，房地产业发展一直比较平稳。05