昆山项目前期市场报告.ppt

红杨新村 业态 比例 饮食 45％ 宾馆 30％ 超市 10％ 理发店 10％ 其它（五金等） 5％ 项目周边配套概况 项目周边生活配套主要依靠城北西路红杨新村社区商业，档次较低，主要服务于周边外来务工人员，而沿项目的迎宾西路和虹祺路尚没有相关生活配套，目前项目周边的生活配套设施较为缺乏。 项目属性界定-周边配套 区域发展前景 本案所在区域目前已经被纳入新的大昆山发展框架下的中心城区，对项目发展有一定利好。但项目整体处于中心城区边缘，并不在城市发展的主轴线上，因此难以完全享受昆山整体规划带来的利好，且目前区域尚属陌生区域，要改变昆山人对该区域认知惯性需要一定的时间。 项目属性界定-区域前景 指标项A 因素B 指标评价 单项权重 分值 分项权重 代码 指标 代码 分因素 优（100） 良（80） 及格（60） 不及格（0） 1 区位环境 1 城市商业中心 处于城市商业中心 处于城市商业区核心辐射圈内 处于城市商业区辐射边缘地带 区域较偏远 0.12 60 7.2 2 商务中心(或次中心) 处于中心 处于核心辐射圈内 处于辐射圈边缘地带 距中心较远 0.09 60 5.4 3 大型居住区 1km 2.5km 5km 5km 0.04 90 3.6 4 城市商业街 1km 2.5km 5km 5km 0.025 60 1.5 5 会展、旅游性设施 2km 4km 8km 8km 0.025 70 1.75 6 大型交通枢纽 2km 4km 8km 8km 0.05 70 3.5 2 人流程度 1 本区域内夜间居住人数量 10万人以上 5-10万人 2-5万人 2万人以下 0.045 65 2.925 2 本区域内日间人群数量 20万以上 10-20万 3-10万 3万以下 0.075 65 4.875 3 人口流量 流量大，超过每天10万 流量大，超过每天5万 流量大，超过每天3万 人流量小 0.075 75 5.625 4 消费者特征 收入高，购买力强 收入较高，购买力较强 一般 消费力低 0.03 75 2.25 3 交通条件 1 交通站点数量与辐射范围 交通站点多，辐射全市 交通站点较多，辐射区域较广 交通站点较多，辐射本区域 交通站点很少，辐射范围小 0.06 60 3.6 2 公交站 200m 500m 800m 800m 0.025 65 1.625 3 机动车可达性 道路从不堵塞，道路质量好 只在高峰时期(1.5h/天)堵塞，质量良好 机动车进出有一定困难 机动车的运行有一定困难 0.018 90 1.62 4 快速干道(出入口) 500m 1km 2km 2km 0.022 100 2.2 项目属性界定-地块综合评估模型（表1） 指标项A 因素B 指标评价 单项权重 分值 分项权重 代码 指标 代码 分因素 优（100） 良（80） 及格（60） 不及格（0） 4 周边生活配套 1 银行 1km 2.5km 5km 5km 0.01 70 0.7 邮局 1km 2.5km 5km 5km 0.005 70 0.35 电信 1km 2.5km 5km 5km 0.005 70 0.35 2 运动中心 1km 2.5km 5km 5km 0.018 70 1.26 健身场所 1km 2.5km 5km 5km 0.006 70 0.42 3 酒吧 1km 2.5km 5km 5km 0.002 70 0.14 舞厅、KTV 1km 2.5km 5km 5km 0.002 70 0.14 桑拿 1km 2.5km 5km 5km 0.002 70 0.14 5 城市规划 1 区域功能定位（未来3-5年） 属于大型居住区或商务(业)区 城市次级住宅区或商务(业)区 处于城市发展的方向上或开发方向上 不属于上述情况 0.06 80 4.8 2 基础设施发展规划（未来3-5年） 有市级大型基础设施规划建设 有城市主干道或市政配套建设 城市次干道规划建设 无 0.02 70 1.4 3 生活配套设施发展规划 有市级大型商业设施规划建设 有中等规模商业规划建设 有社区、街区生活配套 无 0.02 70 1.4 4 周边区域规划 商务(业)区、交通便捷 工业区 周边有小型的商业、工业规划 无 0.02 80 1.6 5 环境改造 属于未来城市重点改造区域 属于拆迁或环境改造的地区 无 周边环境较差、没有改变的可能 0.005 90 0.45 6 经济环境 1 区域产业 有大的产业支撑 产业基础良好 产业一般 几乎没有产业 0.04 95 3.8 2 区域人均可支配收入 远高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 0.035 70 2.45 项目属性界定-地块综合评估模型（表2） 指标项A