对投资型商务办公房营销策划的几点思考.doc

商务办公楼“投资型购房”营销的几点思考 商务办公楼，或俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的建筑物，在大、中城市，通常根据商务办公楼的装修、服务等档次将其分为甲级、乙级和一般写字楼。 随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“soho”的概念，即“small office，home office（小办公室，家庭办公室）”，这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。有些地方政府为了挽救供应量过剩的写字楼市场，而采取了较严厉的措施禁止公司进驻住宅区等政策，对写字楼市场产生了一定的影响，从而影响写字楼的价值和投资写字楼的收益。 商务办公楼“投资型购房”，就是根据开发商在项目整体运作过程中遇到的实际困难，针对投资者购买办公房不是自用，而是对外出租，收取合理的租金，以期取得投资回报（置业投资）的目的，适时提出的一种营销策略。下面结合我们在商务办公楼营销策划过程中的一些做法，对商务办公楼“投资型购房”营销策略进行一些探讨。 影响商务办公楼投资收益的主要区域因素 除了影响商业房地产的主要区域因素（繁华程度、交通条件等）外，影响商务办公楼投资收益的区域因素有： （一）是否位于中央商务区（CBD）或政府机构附近 中央商务区（Center Business District）是高档办公房的集中地区，因此往往集中着各类大的商务机构，除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的往来提供的便利条件，因此有实力的公司往往都集中在城市的中央商务区。中央商务区的管理、集散、服务、交往、辐射、展示、标志、产业集聚、贸易等功能，决定了城市重心的移动、中央商务区的形成，同样会吸引大量的公司迁移和进驻，从而导致新兴中央商务区甲级写字楼租金、售价上涨，空置率下降。 由于企业经常需要与政府交往，特别在我国目前更是这样，因此很多企业的办事机构愿意在政府机构的周围安营扎寨，所以常常会有这样的情况：房地产局周围的写字楼集中了房地产开发公司、房地产中介机构、做房地产业务为主的律师事务所，电信局周围则集中了通讯行业的公司，车辆管理所的周围集中了汽车销售代理、汽车配件供应、车辆维修等公司，等等，形成了像商业房地产的专业市场那样的集聚情形。 （二）交通条件 商务用户经常需要进行跨区域的商务活动和旅行，商务办公楼与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值和投资收益的重要区域因素。 （三）周围环境 商务办公楼既不像商业房地产要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优雅幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。 影响商务办公楼投资收益的主要个别因素 （一）外观 公司往往注重自身形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此商务办公楼的外观对其价值和投资收益的影响不可低估。商务办公楼的外观条件主要包括：建筑物高度、体量、造型、外装修等。 （二）内部装修 与外观一样，内部装修也对商务办公楼的价值和投资收益有重要的影响。 （三）设备、设施和配套服务 电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯速度如何，都是影响商务办公楼的价值和投资收益的重要因素。随着供职于高档写字楼的白领追求完美的需要，写字楼还应增加商务会所、餐厅、酒吧、茶社、咖啡吧、游泳池和票务中心等服务场所。 （四）是否具有智能化办公条件 随着电子商务兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。 （五）满足不同公司的不同要求 甲级写字楼通常是采用集中空调，有统一的供冷（热）时间，而有些小型公司因为工作时间灵活、需要加班，希望能有独立的空调，这类公司往往就转身采用独立空调的乙级或一般写字楼。目前已有部分甲级写字楼设立有独立中央空调的办公层，以满足这一差异性需求。 （六）物业管理条件 物业管理虽然与写字楼本身是分离的，但对于商务办公楼，特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值和投资收益的作用非常明显。现时高档写字楼的业主都聘请知名的物业管理公司作为“管家”。 三、本案的项目介绍 本案是位于南京市第二商圈---山西路湖南路商务区的标志性建筑——××大厦，总建筑面积近90000平方米。该大厦1-5层为全国最大的家电连锁旗舰店，6层为该商务区最大的餐饮酒店，主楼为垄断行业江苏省省级机关购买的大型写字楼，副楼为开发商开发建设的约25000平方米的甲级写字楼。 本案项目的优势分析[客户选择该大厦的十条理由] 1、投资：地理位置是第一要素，大厦区位土地级别一级一类，可以说目前可销售楼盘没有同类可比性，且从商业上分析属于“金角银边”第二黄金之角。 2、形象：大厦独特的现代幕墙外立面具有无限的视觉冲击力，可以直接使投资置业的业主具备外部的企业形象。 3、建筑：大厦退让距离充分，外部视