嘉兴中安项目A地块商业定位.doc

嘉兴中安项目A地块商业定位 20133.6 城市｜区域｜项目 商圈格局｜竞品分析｜客群 分析 ｜案例分析 定位分析｜业态规划 立项 · 属性 城市 amp; 区域 amp; 项目 阐述界定 嘉兴位于长三角大中发达城市几何中心，区位优势独特 1 、嘉兴 市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市 之一 ； 2 、市 城处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉 ，交通之便利； 3 、与 沪、杭、苏 、锡等 城市相距均不到百公里，区位优势 明显； 嘉兴，快速跨入“区域经济时代” 便利的交通，快捷融入长三角 1 小时都市经济圈，经济快速增长 嘉兴 上海 苏州 杭 州 宁波 无锡 1 、轨道交通：沪杭铁路、沪杭高速轨道、沪乍嘉湖铁路、沪杭磁悬浮； （高铁已通车，距上海缩至 20 分钟） 2 、 嘉兴高速公路密度居浙江省第一 ，目前已建成沪杭、杭浦、杭州湾跨海大桥北岸接线及 申嘉湖高速； 3 、水路：乍嘉苏线、六平申线、京杭运河、杭申线： 4 、远洋港口：上海港、宁波北仑港、乍浦港； 嘉兴经济逐年递 增 ，人均 GDP 快速增长，快速滋生商业经济发展 嘉兴 地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响 ，经济 发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列 。 2012 年已达 2885 亿元，人均 GDP 以超 1. 万美金。进入快速发展购物中心的阶段。 社消品需求逐年递增，消费需求提升，商业发展平台良好 1 、嘉兴经济 水平位于周边城市经济前矛 ，强势经济发展，与温洲、绍兴、台州列入百强小康县； 2 、社会消费品零售总额逐年增长，并保持着每年 15% 的增长率，为商业发展提供良好发展平台； 2012 年末全市户籍人口 344.52 万人 , 比上年末增加 1.47 万人 。 全市 户籍人口出生率 8.70‰ ，死亡率 7.31‰, 自然增长率 1.39‰ 。 全年 迁入人口 2.80 万人，迁出人口 1.76 万人，人口机械增长率 3.02‰ 。 据 5‰ 人口抽样调查结果推算 ， 年末 全市常住人口 454.40 万人，出生率 9.67‰ ，死亡率 5.89‰ ， 城镇 人口 比重 55.3%, 比上年 提高 0.9 个百分点。 嘉兴人口逐年增长，城镇一体化发展逐步完善，城镇化比重提升 《 浙江省 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报 》 本案位于老城区中心组团边缘处东北向，到达市中心交通快捷 紧邻重划的城东片区，以商业、办公、住宅打造城市副中心 4.5 公里 2.5 公里 城东片区 第一圈层 —— 主城区中心组团 , 为中环路以内，以商贸、行政办公、文化、居住为主要功能的综合组团； 第二圈层 —— 主城区拓展 区 , 主要位于外环路与中环路之间，以工业、居住及配套功能为主； 第三圈层 —— 主城区延伸 区 , 依托外围镇建立六大区，整合资源，各具特色集约发展； 嘉兴城市总体结构为“一心两副五组团” ， 而 市区规划结构为“圈层带动、组团集合、轴线发展 ” 本案位于主城区拓展区，城东新区，区域以居住、配套功能需求为主 第一梯队 第二梯队 城东片东，商、住配套规划自成一体，对本案存在潜在的威胁 A 地块 - 商业 B 地块 专业市场 C 地块 - 专业市场 中环北路 华玉路 茶园路 周安路 市中心组团 项目位于市区东北边缘，距市区约 3 公里，四至通达便捷 中山路 1 、 周边楼盘均为“安居房”楼房，或是中低档老小区； 2 、 项目周边配套不完善，镇上商业均以老街为主，缺少商业氛围； 3 、 周围以专业市场 —— 万中、江联、铁水港货运居多； 周边楼盘居以中低档为主，消费力偏中低档，以专业市场居多 核心商圈内，以中低档商品房为主，生活配套不完善，缺少商业氛围 1.5 公里商圈内，小区增多， 但与周边 成熟商 圈客群共享，客群分流 威胁 大 重划城东片区 本案距离市中心核心商圈 3 公里左右，核心商圈的抗竞争力无可撼动， 因此，本案商圈辐射范围在 1-1.5 公里范围内，约 4 万人口 现阶段，项目周边核心商圈内人口基数较小， 随着周边住宅规划用地的开发建设，人口基数将稍有所提升。 项目应牢牢抓住周边核心消费客群 难 如何生存？ 夹心层 市场 · 机会 商圈 amp; 竞品 amp; 客群 amp; 案例 分析挖掘 秀洲商圈 南湖商圈 中心城区商圈 1 、江南摩尔 2 、大润发 1 、江南大厦 2 、戴梦德 3 、旭辉广场 4 、开盛小商品 5 、华庭步行街、少年路、月河街 6 、嘉兴八百伴 1 、欧尚超市 2 、国际中港城 3 、汇金广场 4 、万达广场 5 、老佛爷购物中心 1 、卡布斯广场 1 、麦德龙超市