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酒店公寓模式概述 ****酒店公寓概况： 以产权分割出售形成的产权式酒店，公司可经营收费客房99间，为返租销售模式。由底层两层商业商场、8层酒店公寓及外围广场构成。 客户群体： 中资产阶级投资客户 此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报； 地产投资客户 此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报； 常驻****机构的商务人员、管理人员、技术人员 常驻****的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。 居家自住者 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。 现有管理配置： NO 岗位名称 工作内容 人数 备注 1 店长 酒店日常全面管理、经营、工作安排，客户投诉等全面管理。 1人 行政班（根据工作需要调配） 2 保安 夜间安保、楼宇巡视、广场卫生打扫 1人 夜班：24:00-08：00 3 保洁 公共区域卫生、客户有偿服务、客户房间约定服务、水电抄表等 2人 工作时间： 08:00-16:00、 16:00-24:00 4 管家 租聘管理、客户接待、客户服务沟通等 2人 5 其它 物业配套设施和设备检修保养、消防管理、电梯保养 0 公司分配管理 6 合计 6名 1．1公寓酒店分析 主要营销模式的分类 产权式酒店： · 定义： · 本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售 给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可 获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅 游业结合在一起的商业业态。 购买目的: 获取客房利润分红获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 特征： · ◇ 业主拥有酒店独立产权 · 投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。 · ◇ 酒店式管理，管理费用往往较高 · 产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致， 其管理费也较高。 · ◇ 兼有居住度假和投资两种功能 · 这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。 酒店式公寓： 其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。既可出租，亦可自用，简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 特征： · ◇ 提供酒店式服务和管理 · ◇ 公共空间及室内均提供豪华装修 · 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1000－2000元/平方米。 ◇ 兼有居住和投资两种功能。 对比因素 产权式酒店 酒店式公寓 产权 业主 业主 物业用途 基本不自住 可自住，亦可出租 配套设施 标准酒店设施生活 配套齐全 经营管理 委托酒店管理公司经营和出租 由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理 物管费 高 较住宅高，较产权式酒店低 价格 较高 较住宅高，较产权式酒店低 发展商资金回笼 较快 依营销方式而不同 业主获利方式 客房利润分红或返 利租金或返利 业主投资风险 可控性高 可控性低 投资回报 有投资回报 方案依协议不同而不同 主要影响因素 酒店品牌及经营状况 地段 所在地区人流量 物业管理水平 · 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。 1．2产权式酒店与酒店式公寓营销操作方式对比 返租销售模式结论 ： 投资客户主要的目的是投资回报，由以上项目的运营来看，采取此种营销方式无疑是对客户投资信心的极大保障， · 可见在保证经营利润的情况下，给予客户一定的回报才是公寓类物业顺利经营的有力保障。 不同模式对开放商回收投资影响： 对业主影响： 营销模式 业主获利方式 业主获利稳定性 风险 直接销售 自行出租或代租 无保障 较大 后续增值服务销售 投资返利 依市场情况而定 一般 返租销售 固定投资回报 稳定 较小 ****酒店公寓同为酒店式公寓，其服务和投资保障就是核心竞争力所在。 需解决的问题: (1)服务水平的提高; (2)业主对后续增值服务的信心提升. 风险规避: 经营风险规避：为在同类公寓项目中取得良好的经营收益, 必须提高物业的软硬件水平,包