亚得小城发展方向提报.pptVIP

5、成本/售价 住宅：08年销售均价：5300元/m2 整体销售均价：5600元/m2 商业：商业中心部分均价9000元/m2 底商部分均价12000 元/m2 （1）销售均价 （2）成本 4462元/m2 合 计： 291元/m2 营业税 159元/m2 售价的3% 销售费用 78元/m2 上述各项合计的2% 管理费用 28元/m2 1.5亿*7%*12个月= 1260万 财务费用 80元/m2 售价的1.5% 公共部分维修基金 480元/m2 480元/m2*40.2万m2= 1.93亿 市政基础设施费用 495元/m2 550元/m2（住宅） 成品房投入 2000元/m2*2.4万m2= 0.48亿 公益性设施部分 2300元/m2*4.5万m2= 1.04亿 商业部分 2004元/m2 1850元/m2*40.2万m2= 7.44亿 住宅部分 建安工程 130元/m2 130元/m2*44.7万m2= 5811万 前期费用 35元/m2 35元/m2*44.7万m2= 1564.5万 小配套费用 172元/m2 165元/m2*40.2万m2+240元/m2*4.5万m2= 7713万 大配套费用 510元/m2 228.9亩 * 100万/亩 = 2.289亿 土地补偿 可售楼面单价 总体成本 项目构成 * 亚得小城发展方向提报 亚得置业 一、理解大势 二、理解市场 三、理解地块 四、发展要点 五、开发思路 六、经济核算 七、营销推广 八、为您创造价值 提 纲 一、理 解 大 势 ■ 滨海新区开发开放和北方经济中心定位既为天津新时期的发展注入了内 涵又扩展了外延，为天津市的城市建设和地产开发带来了巨大的市场机遇。 ■ 滨海概念已让天津地产市场演绎一波上升行情，伴随天津经济、社会发展水平的不断提高，伴随滨海新区更深层次的发展成果，新一轮地产价格上涨行情即将展开。 ■ 四环线，轨道交通，卫星城、小城镇建设打开了城市发展空间，天津市的城市发展格局正在迅速演变中，环外置业从08年开始逐渐成为市场主流。 二、理 解 市场 北辰区整体印象 ■ 自然、人文环境一般，市民印象分不高。 ■ 近些年未处在天津力主发展象限上，发展速度偏慢。 ■ 京津一体化的升温，轨道交通的不断发展，武清、宝坻、蓟县三个郊区县的快速发展都必将促进地处连接枢纽的北辰区的快速发展。 ■ 前些年红桥、河北两个毗邻城区的发展偏慢也制约了北辰 区的发展， 如今随着两区不断加大的城改力度，人口外迁首选北辰区。 北辰区扼守天津外部交通要道，但因与城市中心区割裂现象严重，自身自然、人文环境一般，毗邻的红桥、河北两个中心城区的对外辐射力又有限，因此，北辰区相比环外东、西、南部区域发展明显偏慢，地产开发基本空白，但增速迹象开始显露，机会潜力巨大。 板 块 认 知 ■ 该板块以北仓为核心，地缘优势突出，是北辰区的政治、经济、 文化中心。 ■ 该板块工业发达，企事业单位集中，人民富庶，居民购买力强。随着地铁1号线、快速路西北半环的开通，与城市中心区的连接性更强，已成为地产开发热点区域。 京津公路板块 外环线外津围公路5公里 建设用地800亩 有 商业街 670、671 地铁三号线 —— —— —— 王朝阳光100项目 地块平整阶段 外环线外津围公里5公里 建设用地800亩 有 商业街 670、671 地铁三号线 —— —— —— 宏顺地产项目 地块平整阶段 外环线外津围公路5公里 18 有 商业街 670、671 地铁三号线 —— —— —— 小淀村改造项目 地块平整阶段 外环线外津围公路5公里 2.5 有 商业街 670、671 地铁三号线 别墅 300-400 6800-7800 王朝罗纳河谷 二期正在发售 外环线外津围公路5公里 7 有 商业街 670、671 地铁三号线 多层 70-120 3400 秀河家园 已经售罄 外环线外津围公路15公里 100 无 小区自建商业街 670、671 地铁三号线 多层小高 60-120 2700 凤凰小镇 二期准备开盘 地址 建面（万平米） 基础教育 商业 公交 轨道交通 建筑形态 面积 价格 项目 状态 京津公路板块项目一览 ■因地铁而彻底改变的板块。 ■历史上的项目多为低档住宅小区。主要满足红桥区低收入阶层，随着地铁1号线的建设而迅速发展，该区域已成为红