房地产市场运行一般规律.ppt

房地产市场运行的一般规律 房地产市场概述 房地产市场运行机制 土地出让市场供求均衡 房地产市场供求均衡 2.1房地产市场概述 房地产市场含义 房地产市场体系的结构 房地产市场的特点 2.1.1房地产市场含义 1.房地产市场 房地产商品交易的领域和场所。 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 房地产商品一切交换关系总和。 房地产资源配置的一种手段。 2.房地产市场功能 交换功能 传递信息功能 优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 促进劳动生产率的提高的功能 调节和再分配国民收入的功能 理顺流通环节的功能 促进住房消费和优化消费结构的功能 3.房地产市场体系含义 多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场 几个体系系统。 具体可以从以下三个角度理解： 是多种房地产市场的集合而形成的有机同一体 多种房地产市场之间密切联系的市场关系 一系列房地产市场构成的系统结构 2.1.2房地产市场体系的结构 按市场运行层次划分 可以分为房地产一、二、三级市场。 按交易客体划分 使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。 按物业类型划分 住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等 按购置的目的划分 投资市场 自用市场 按房地产价格的实现形式划分 房地产资产市场 使用市场 按供货形成划分 现房市场 期房市场 2.1.3房地产市场的特点 房地产市场与一般商品市场的区别 房地产市场的特点 1.房地产市场与一般商品市场的区别 2.房地产市场的特点 影响范围的区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 对金融业的依赖性 易受政府干预 2.1.4房地产市场分级运行 概念 房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地产市场的分级运行。 房地产一级市场 市场组织形式是垄断 房地产二级市场 房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形态是一定垄断性的不完全竞争市场 房地产三级市场 房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式，组织形态是有一定垄断性的竞争市场 2.2房地产市场运行机制 市场运行机制 宏观调控机制 “政府失灵”和“市场失灵” 2.2.1市场运行机制 内涵 三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体；房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规及其监督者、市场管理者。 运行机制 动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制 2.2.2宏观调控机制 城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制 2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵” 1.“市场失灵”与政府干预 市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动 2.“政府失灵”与市场经济 传统计划经济理论的基础： 社会化大生产要求国民经济各部门之间协调 生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机 只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性 社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要 实现传统计划经济模式的前提： 完全信息假定 单一利益主体假定 政府失灵的表现： 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 资源配置效率低下 国民经济比例失调 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 收入分配的扭曲 行政部门的官僚化 寻租与政治腐败 2.3土地出让市场供求均衡 土地出让市场的供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性 2.3.1土地出让市场的供给和需求 1.土地的供给及影响因素 （1）土地供给 土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地资源数量。 土地供给分为自然供给和经济供给。 土地供给曲线如下图： （2）土地经济供给的影响因素： 自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素 2.土地需求及影响因素 （1）土地需求 土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够购买的土地资源数量。 （2）土地需求的影响因素 土地需求的影响因素可以分为宏观和微观因素。 宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。 微观因素：区位选择 2.3.2地价的本质和形成 1.地价的本质 马克思主义地价理论 土地资源价格，土地权利在经济上的实现形式。 土地资本价格，土地的投资及其带来利息性地租的资本收回。 西方经济学地价理论 土地收益价格，地租的资本化。有土地的收入与成本决定。 土地市场价格，土地市场上所形成的交易价格。由供求关系决定。 综上所述，土地本身没有内在价值，地价本质是土地权利收益价格，