2005年济南商业物业发展回顾及未来展望.docVIP

2005年济南商业物业发展回顾及未来展望一、2005年济南商业地产发展概况 　　2005年济南零售商业物业继续保持着“供需两旺”的态势，商业地产再一度成为济南房地产市场开发的热点，究其原因：首先，作为投资产品，商业物业相比于住宅和写字楼具有更高的利润空间；其次，济南对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；再次，2005年国家限制对住宅项目的投资和投机行为，市场上的游资需要出口，其他投资渠道发展不健全或现状低迷，也给商业物业的投资带来一定的机会；最后，一些商业楼盘，如鲁能泰山广场、新世界商城等，以新颖的商业业态或经营管理方式。 　　（一）济南商业分布特点 　　A.商圈分布与城市发展趋势相一致 　　随着济南经济的蓬勃发展、城市人口的增加、城市改造进程的加快，整个城市的功能结构、人口分布等都在发生变化，特别是济南“东拓、西进、北跨、南展”的整体规划出台后，东部、西部成为新的投资热点区域。因此作为济南泉城路、传统商圈在得到提升的同时，一些原有的商圈也在崛起，如洪楼商圈、西市场商圈等，随着近年来区域发展，辐射力度逐渐加强。目前济南市的主要商圈有泉城路商圈、老东门、大观园、洪楼、西市场、英雄山、段店、体育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、泺口商圈等商圈等十余个商圈。 　　B.综合商圈、专业性商圈区域分布特征明显。 　　综合商圈多分布在城市板块的中心地带，而专业性商圈多分布在城乡结合部，该种分布特点是由于二者的商品组合特点、客户群的消费特点等决定的。综合类商圈大多是不同行业的商业、服务的聚集，通过多功能性聚集放大以维持和推动商圈发展，因此综合类商圈一般分布在居住社区集中的区域中心。而专业性商圈一般与其周边居民的聚居程度关联不大，而与地段的交通特性关系密切，专业性商圈通过同种类型的商业集中经营产生集聚放大效应，商品种类虽少，但商品组合线极深，会吸引特定消费者来此类商业区购物，如泺口批发市场、段店汽车配件市场等专业市场。 　　C住宅底商成为济南商业物业的一种重要开发形式 　　住宅底商主要为满足小区内居民及附近居民的方便性购买，同时住宅底商的投资者或经营者拥有小区内或附近居民这一相对稳定的消费群体，只要所经营的内容能符合本小区及附近居民的消费习惯，商业经营状况一般较为稳定，就可以使住宅底商的投资者和经营者获得相对稳定的收益，这使得住宅底商相对于纯商业项目的投资经营风险要小的多，购买这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快，于是大量的投资者和开发商都将目光投向了住宅底商。2005年济南市在售的住宅中大部分建有一定量的底层商业，据中原统计，约有21万平米。 　　（二）供应分析 　　2005年在售、在租商业项目供应面积 　　注：1、数据来源于12月1日市场调研结果；2、如需详细资料请联系市场研究中心。 　　区域划分标准： 　　东部区域为历山路以东区域；南部区域为经十路以南的区域；西部区域为纬十二路以西区域；北部区域——铁路以北的区域。中部区域——位于纬十二路以东、铁路以南、经十路以北、历山路以西的区域。 　　2005年济南市在售、在租商业项目供应总量较大，约为165.2万平米。 　　其中北部区域的商业供应面积最大，约为110.5万平米，约占总体供应量的66.9%。济南北部区域的北园大街为主营家居建材的商业街，而综合性的商场、超市在该区域内数量较少，嘉汇环球广场在此开发综合商场是应时所需，以来满足区域内居民的购物需要，弥补区域商业配套缺乏的不足。泺口商圈以中低档服装批发为主，但随着该商圈的不断成熟和发展，之江商城的开发运营使该区域商品档次有不断提升的趋势。另外建筑面积达100万平米的盖世物流定位于超大型的农类主题批发市场，集超大型批发市场、大型物流仓库，其具有天然区位、便捷交通和山东物流中心三大优势，充分发挥其对农贸商品集散作用。盖世物流的开发大大增加了北部商业项目的供应量。 　　南部的商业项目供应量也较大，约占总体供应面积的14.4%。南部区域以其优美的自然环境吸引了大量的高收入阶层，但南部区域现有商业供应满足不了区域居民的需要，市场机会使开发商加大了对该区域商业的投资，如鲁能泰山广场、新世界商城、英雄山人防商城等。 　　东部的商业项目供应量约为13.2万平米，约占总体供应面积的8.0%。依托于对东部新城的市政规划支持，济南东部开发了大量的中高档住宅物业，大量具有一定消费能力的人群在此区域聚集，而目前该区域的商业配套以超市和超级专业店为主，无大规模、较高档次的综合商场，于是海蔚广场应运而生。 　　西部的商业面积约占总体供应量的6.5%。随着济南“西进”步伐的加快和西部大学城的建立，传统商业网点已不能满足该区域人流的需求，需求催生的新的商业网点的产生，如明珠新世纪商业广场等。